ZwangsversteigerungSonstiges in Wachau, Sachsen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Bautzen (Az. 3 K 62/24) ist das mit einem Mittelhaus bebaute Grundstück Lomnitzer Hauptstraße 39 in 01454 Wachau OT Lomnitz (Flurstück 201/2, Grundbuch von Lomnitz Blatt 110). Das 800 m² große Areal ist Teil des denkmalgeschützten Gebäudeensembles des ehemaligen Rittergutes Lomnitz. Das Gebäude selbst stellt den mittleren Trakt des ehemaligen Wirtschaftsgebäudes dar. Die Lage im Ortsteil Lomnitz wird als ruhige Wohn- und Geschäftslage beschrieben, rund 3,8 km von der Gemeindeverwaltung Wachau und circa 20 Autominuten von Dresden entfernt. Das Gebäude stammt im Ursprung aus dem 18./19. Jahrhundert (erste urkundliche Erwähnung des Herrensitzes im 14. Jahrhundert) und weist eine Bruttogrundfläche von rund 647 m² auf. Eine geplante Nachnutzung sieht die Schaffung von ca. 3 Wohneinheiten im EG, OG und DG mit ca. 440 m² Wohnfläche vor. Das Objekt steht seit ca. 18 Jahren leer und ist umfassend sanierungsbedürftig; eine Nutzbarkeit ist derzeit nicht gegeben. Zum Wertermittlungsstichtag am 04.02.2025 war das Gesamtareal mit Toren („Zutritt verboten“) verschlossen, sodass nur eine einfache Außenbesichtigung erfolgen konnte. Ein zentrales Bewertungs- und Rechtsrisiko stellt die fehlende gesicherte Erschließung dar: Das Grundstück grenzt nicht unmittelbar an den öffentlichen Verkehrsraum. Die Zufahrt kann nur über Fremdflurstücke (Flurstücke 202/5 oder 201/4) erfolgen, für die weder ein eingetragenes Geh- und Fahrrecht noch eine Erschließungsbaulast vorliegen. Eine Erschließung lässt sich daher nur im Wege eines Notwegerechts nach § 917 BGB gegen Zahlung einer Geldrente regeln. Aus diesem Grund und der daraus resultierenden Nicht-Beleihbarkeit nach Beleihungswertverordnung hat der Sachverständige einen pauschalen Wertabschlag von rd. 25 % auf den vorläufigen Objektwert vorgenommen. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 67.700,00 € festgesetzt. Für Investoren mit ausreichendem Eigenkapital und Sanierungserfahrung im Denkmalschutz bietet das Objekt bei Berücksichtigung der Erschließungsthematik und der Notwegerente interessante Entwicklungschancen im Speckgürtel von Dresden.