KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Sonstiges · leerstehend

Zur Versteigerung steht der überwiegende Teil des denkmalgeschützten ehemaligen Rittergutes Lomnitz in Wachau bei Dresden, bestehend aus einem Herrenhaus, Teilen der Wirtschaftsgebäude, Scheune, Pavillon und einem weitläufigen, denkmalgeschützten Gutspark mit insgesamt 13.222 m² Grundstücksfläche. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 312.000,00 €. Sämtliche Gebäude stehen seit rund 18 Jahren leer und weisen einen stark sanierungsbedürftigen Zustand auf, der eine vollumfängliche Komplettsanierung erfordert. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis einer reinen Außenbesichtigung, da das befriedete Areal nicht zugänglich war. Ein bestehendes Nachnutzungskonzept sieht die Schaffung von ca. 12 Wohneinheiten mit rund 1.405 m² Wohnfläche vor. Die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen finden im Versteigerungstermin keine Anwendung mehr.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich vor allem an erfahrene Projektentwickler, Bauherrengemeinschaften oder spezialisierte Denkmalinvestoren mit fundierter Sanierungskompetenz. Das Anwesen bietet durch die Parklage und die Nähe zu Dresden erhebliches Entwicklungspotenzial für exklusiven Wohnraum im Grünen. Aufgrund der unterbliebenen Innenbesichtigung und des langjährigen Leerstands sollten Bieter jedoch vor Gebotsabgabe umfassende Sanierungs- und Baurechtsprüfungen durchführen sowie signifikante Kostenpuffer für unvorhersehbare Bauschäden einplanen.

Chancen

5

Bereits mit Denkmalschutz- und Kommunalbehörden vorabgestimmtes Nachnutzungskonzept für ca. 12 Wohneinheiten (ca. 1.405 m² Wohnfläche).

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst den überwiegenden Teil des geschichtsträchtigen, ehemals eigenständigen Rittergutes Lomnitz in der Gemeinde Wachau (Ortsteil Lomnitz), gelegen rund 20 Autominuten nordöstlich der Landeshauptstadt Dresden. Das 13.222 m² große Flurstück 201/4 unterteilt sich in einen bebauten Teilbereich A (ca. 4.300 m²) mit Herrenhaus (Hausnummern 33 und 35), Wirtschaftsgebäudeteilen (Hausnummern 37 und 41), Scheune sowie Pavillon und einen parkartigen Teilbereich B (ca. 8.922 m²), der als denkmalgeschützter Gutspark mit historischer Umfriedungsmauer ausgewiesen ist. Die Erschließung erfolgt über die Lomnitzer Hauptstraße, den Mühlberg und den Feldweg. Die historische Bausubstanz aus dem 18./19. Jahrhundert befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand und steht seit etwa 18 Jahren leer. Eine Nutzung ist im derzeitigen Zustand nicht möglich. Das Gutachten unterstellt eine denkmalgerechte Komplettsanierung der Hauptgebäude sowie den Abbruch störender, nicht geschützter DDR-Nebengebäude und Schuppen. Ein durch ein Architekturbüro entwickeltes Nachnutzungskonzept sieht die Schaffung von ca. 1.405 m² Wohnfläche (ca. 12 Einheiten) vor. Da das Gelände eingefriedet und abgesperrt war, basieren sämtliche Feststellungen auf einer reinen Außenbesichtigung und Unterlagenrecherche. Zu den rechtlichen Besonderheiten zählt der umfassende Denkmalschutz für Gebäude, Park und Einfriedung sowie die Tatsache, dass der Mittelteil des Wirtschaftsgebäudes (Hausnummer 39) nicht Gegenstand des Verfahrens ist, sondern ein eigenständiges Fremdgrundstück darstellt. Im Versteigerungstermin vor dem Amtsgericht Bautzen gelten die gesetzlichen Wertgrenzen gemäß §§ 74a, 85a ZVG nicht mehr. Für denkmalerfahrene Investoren bietet sich hier die seltene Chance, ein historisches Ensemble in attraktiver Randlage zu Dresden neu zu beleben. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist eine solide Finanzierungsstruktur mit großzügigen Puffern für den hohen Sanierungsaufwand sowie die Kooperation mit den Denkmalbehörden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück bebaut mit einem Teil eines sanierungsbedürftigen, denkmalgeschützten ehemaligen Rittergutes mit großflächiger Parkanlage, gelegen in 01454 Wachau OT Lomnitz, Lomnitzer Hauptstraße 33, 35, 37 und 41

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Deckseite und ein 3-seitiges Kurzexposé vor. Das vollständige Gutachten lag zur Auswertung nicht vor.
Nur einfache Außenbesichtigung; das befriedete Grundstück und die Gebäude waren zum Ortstermin nicht zugänglich.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0063/2024
Amtsgericht: Bautzen
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Gemeinde Wachau (Behörde)Tel. 03528 480832Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 12.11.2026 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 312.000 €
Grundstücksfläche: 13.222 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Lomnitzer Hauptstraße
Hausnummer: 33, 35, 37, 41
PLZ: 01454
Ort: Wachau
Stadtteil: Lomnitz

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Erbbaurecht
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bautzen, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart