ZwangsversteigerungSonstiges in Wetzlar, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortskern des Wetzlarer Stadtteils Dutenhofen (Gießener Straße 5) auf einem 315 m² großen, vollständig befestigten Grundstück. Die Bebauung umfasst ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus (vermutlich Fachwerk mit ausgemauerten Gefachen auf Bruchsteinsockel) mit Walmdach sowie ein freistehendes Nebengebäude mit Satteldach. Die Wohnfläche des Wohnhauses wird vom Gutachter mangels Bestandsplänen auf ca. 200 m² geschätzt (Erdgeschoss ehemals teils Praxisräume), während die abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss des Nebengebäudes 57,83 m² misst. Im Erdgeschoss des Nebengebäudes befinden sich zwei Garagen sowie Abstellräume mit 57,73 m² Nutzfläche (Gutachten S. 7–9, 24–25). Das Ursprungsbaujahr beider Gebäude wird um ca. 1900 geschätzt. Das Nebengebäude wurde 1997/1999 umgebaut und ausgebaut; im Jahr 2009 erhielten beide Gebäude eine Fassadensanierung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und mineralischem Putz. Der äußere Erhaltungszustand macht einen soliden Eindruck, wenngleich ein allgemeiner Unterhaltungsbedarf erkennbar ist. Da eine Innenbesichtigung nicht stattfand, liegen keinerlei belastbare Erkenntnisse zu Heizungsart, Sanitärinstallationen, Innenausbau und aktuellem Verschleiß vor. Im Sachwertverfahren wurde hierfür ein pauschaler Instandhaltungsabschlag von 10.000,00 € vorgenommen (Gutachten S. 10, 21). Rechtlich liegt das Objekt im Geltungsbereich einer denkmalschutzrechtlichen Gesamtanlage (§ 34 BauGB, unbeplanter Innenbereich). Im Grundbuch Abt. II und im Baulastenverzeichnis sind keine wertmindernden Rechte verzeichnet. Wesentliches rechtliches Risiko ist jedoch die Feststellung des Sachverständigen, dass das Nebengebäude teilweise auf das angrenzende Flurstück 17/1 ragt, ohne dass hierfür gesicherte Rechtsgrundlagen oder Baulasten vorliegen (Gutachten S. 3, 6). Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 385.000,00 € (Stichtag 20.02.2026) richtet sich das Objekt vorrangig an risikobewusste Kapitalanleger und Projektentwickler. Aufgrund der nicht einsehbaren Innenbereiche und der nachbarrechtlichen Überbauproblematik empfiehlt sich eine konservative Bietstrategie mit ausreichender Liquiditätsreserve für Sanierungs- und Regelungsaufwand.