ZwangsversteigerungSonstiges in Wiesbaden, Hessen

Objekt und Lage: Zum Aufruf kommt ein gemischt genutztes Gebäudeensemble in Wiesbaden-Naurod (Auringer Straße 38 und Laurentiusstraße 25). Die Liegenschaft setzt sich aus zwei Sondereigentumseinheiten (Teileigentum) zusammen: Sondereigentum Nr. 1 (79/100 Miteigentumsanteil, bewertet mit 960.000 €) und Sondereigentum Nr. 2 (21/100 Miteigentumsanteil, bewertet mit 160.000 €). Die Grundstücksgröße beträgt insgesamt 1.591 m². Die Einheiten umfassen ein Zweifamilienhaus (ca. 167 m² Wohnfläche), Gewerbeflächen im Mischgebäude (ca. 338 m²), eine Werkstatthalle (ca. 629 m²) sowie Wohn- und Gewerbeflächen in Sondereigentum Nr. 2. Die Makrolage im Speckgürtel von Wiesbaden ist wirtschaftsstark, wenngleich eine Lärmbelastung durch den nahen Flughafen Frankfurt und den US-Militärflugplatz Erbenheim besteht. Zustand und Ausstattung: Die Gebäude wurden ursprünglich um 1954 in massiver bzw. Stahlbauweise errichtet. Eine Innenbesichtigung war dem Gutachter Ronny Kazyska am Stichtag (28.02.2025) nicht möglich. Von außen zeigt sich das Ensemble in einem sichtlich sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand. Die Fassaden weisen Putzabplatzungen und Risse auf, Holzteile an den Dachuntersichten sind verwittert und die Außenanlagen wirken ungepflegt. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung muss im Inneren von einem erheblichen Renovierungs- und Instandsetzungsstau ausgegangen werden. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechte, Lasten und Risiken: Das größte Risiko für Bieter ist die Unkenntnis über den inneren Zustand der Gebäude sowie das Fehlen offizieller Mietverträge. Obwohl die Einheiten beim Ortstermin bewohnt bzw. gewerblich genutzt wirkten, liegen keine gesicherten Daten zu den tatsächlichen Mieteinnahmen vor. Im Gutachten wurde daher zur Risikokompensation ein massiver Sicherheitsabschlag von 20 % (entspricht -280.000 €) auf den Ertragswert vorgenommen. Zudem ist unklar, ob eine active WEG-Verwaltung existiert, weshalb keine Aussagen zu Hausgeld oder Instandhaltungsrücklagen getroffen werden können. Investitionsfazit: Trotz der Risiken bietet das Objekt erhebliche Chancen. Die rechnerische Marktmiete von ca. 84.583 € pro Jahr verspricht bei einem Erwerb nahe dem Verkehrswert eine Bruttorendite von rund 7,55 %. Durch die Lage im Mischgebiet und die vielseitig nutzbaren Flächen (Werkstatt, Lager, Büro und Wohnen) lässt sich das Objekt nach einer umfassenden Sanierung flexibel neu positionieren. Investoren sollten jedoch einen deutlichen Puffer für Sanierungskosten einplanen und versuchen, das Objekt mit einem entsprechenden Abschlag im Versteigerungstermin zu erwerben.