ZwangsversteigerungSonstiges in Wiesbaden, Hessen

Das Sondereigentum Nr. 1 befindet sich im Hochparterre des fünfgeschossigen, um 1900 errichteten Wohn- und Geschäftshauses in der Dotzheimer Straße 68, im begehrten Wiesbadener Stadtteil Rheingauviertel. Die Wohnung verfügt laut Architektenunterlagen über eine Wohnfläche von ca. 97,22 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, ein Esszimmer, Küche, Diele, Abstellraum, Bad und einen nach Norden ausgerichteten Balkon. Zur Einheit gehört zudem ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum sowie einem Lager im Untergeschoss. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur, unmittelbare Einkaufsmöglichkeiten (tegut in 150 m) und eine dichte städtische Struktur aus, ist jedoch auch durch erhöhten Straßenverkehr und potenziellen Fluglärm geprägt. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und historischen Dokumenten. Der äußere Zustand des denkmalgeschützten Gebäudes wird als befriedigend bis mäßig beschrieben. Während die Dachsanierung im Jahr 2025 erfolgreich abgeschlossen wurde, weist der Sockel- und Fassadenbereich deutliche Instandhaltungsdefizite auf. Hierzu zählen Putzabplatzungen, Risse, Graffiti sowie Feuchtigkeitsausblühungen im Sockelbereich, die auf eine mangelhafte Abdichtung hindeuten. Der Zustand der haustechnischen Anlagen und der Innenräume bleibt gänzlich unbekannt, weshalb im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 15 % (58.500,00 €) vorgenommen wurde. Das Objekt birgt mehrere rechtliche und tatsächliche Risiken, die von Bietern zwingend einkalkuliert werden müssen. Das Gebäude ist als Einzelkulturdenkmal gemäß dem hessischen Denkmalschutzgesetz registriert, was jegliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an strenge Auflagen bindet. Zudem ist das Grundstück in der hessischen Altflächendatei (ALTIS) als Altstandort mit mittlerem bis hohem Gefährdungspotenzial (Branchenklassen 3-5) aufgrund historischer gewerblicher Nutzungen erfasst. Des Weiteren besteht durch den beschlossenen Maßnahmenkatalog zur Fassaden- und Kellersanierung das akute Risiko zukünftiger Sonderumlagen für die Eigentümergemeinschaft. Für sicherheitsorientierte Anleger ist dieses Objekt aufgrund der Summe unkalkulierbarer Variablen nicht zu empfehlen. Für risikobereite Investoren mit handwerklichem Netzwerk stellt die Wohnung jedoch eine interessante Option dar, da die Nachfrage nach Wohnraum in Wiesbaden ungebrochen hoch ist. Ein wirtschaftlich erfolgreicher Erwerb setzt voraus, dass das Gebot weit unter dem ohnehin konservativ festgesetzten Verkehrswert von 332.000,00 € bleibt, um ausreichende Puffer für die anstehenden Innen- und Außensanierungen zu gewährleisten.