KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1900 · vermutlich vermietet

Zur Versteigerung steht ein umfangreiches Immobilienpaket unter laufender Nummer 16 des Grundbuchs von Fümmelse Blatt 1552, bestehend aus zwei Hofstellen im Ortskern sowie mehreren landwirtschaftlichen Flächen. Das Paket umfasst die denkmalgeschützte Hofstelle Untere Dorfstraße 9 (Flurstück 92/2 mit ca. 288 m² Wohnfläche auf 3.208 m² Grundstück), die Hofstelle Untere Dorfstraße 40 (Flurstücke 58/1 und 58/2 mit ca. 240 m² Wohnfläche auf 1.733 m² Grundstück) sowie sechs landwirtschaftliche Flächen und Wald-/Wasserflächen mit zusammen 78.237 m² (Gesamtgrundstücksfläche aller 9 Flurstücke: 83.178 m²). Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 785.950,00 € (bzw. 725.950,00 € bei Fortbestand des Altenteils auf Teil A). Es konnte jeweils nur eine Außenbesichtigung stattfinden, weshalb der Innenzustand der Gebäude nicht verifiziert werden konnte.

Biet-Score

Sehr riskant · 7 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Angebot richtet sich an landwirtschaftliche Betriebe, Projektentwickler oder Kapitalanleger, die bereit sind, das Sanierungsrisiko unbesichtigter Fachwerkgebäude einzugehen. Die Kombination aus beträchtlicher Ackerfläche und zwei dörflichen Hofstellen bietet vielfältige Nutzungsperspektiven. Bieter müssen einkalkulieren, dass bei Fortbestand des Altenteils erhebliche Verpflichtungen bzw. Wertabschläge greifen und erhebliche Sanierungskosten für den Innenausbau entstehen können.

Chancen

5

Großes Flächenpotenzial durch insgesamt 83.178 m² Gesamtgrundstücksfläche über 9 Flurstücke.
Rund 6,9 ha aktiv bewirtschaftetes Ackerland mit guten landwirtschaftlichen Bodenwerten in der Region.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Gesamtheit von neun Flurstücken im Grundbuch von Fümmelse Blatt 1552 (lfd. Nr. 16) in 38304 Wolfenbüttel-Fümmelse und Gemarkung Drütte. Die Liegenschaft unterteilt sich funktional in drei Teile: Teil A bildet die Hofstelle Untere Dorfstraße 9 auf Flurstück 92/2 (3.208 m² Grundstück) mit einem zweigeschossigen Fachwerk-Wohnhaus (ca. 288 m² Wohnfläche, Baujahr um 1900), einem massiven Lagergebäude mit Garage (ca. 206 m² Nutzfläche, Baujahr 1986) und einer Scheune (ca. 274 m² Nutzfläche). Teil B umfasst die Hofstelle Untere Dorfstraße 40 auf den Flurstücken 58/1 und 58/2 (zusammen 1.733 m²) mit einem Fachwerk-Wohnhaus (ca. 240 m² Wohnfläche über EG, OG und ausgebautem DG, Baujahr um 1900), Stallgebäude (ca. 277 m² Nutzfläche) und Unterstand mit Garage (ca. 112 m² Nutzfläche). Teil C besteht aus sechs unbebauten Landwirtschafts- und Wald-/Wasserflächen mit insgesamt 78.237 m², überwiegend als Ackerland genutzt. Der bauliche Zustand der Gebäude konnte vom Sachverständigen ausschließlich von außen begutachtet werden, da zu beiden Ortsterminen kein Zutritt gewährt wurde. Äußerlich zeigen sich die Hauptgebäude baualtersgemäß standsicher, weisen jedoch teils Sanierungs- und Instandhaltungsstau auf (Putz- und Fachwerkschäden an den Nordfassaden, Verwitterung an Toren und Holzbauteilen). Für die Hofstelle Untere Dorfstraße 9 besteht Denkmalschutz als Einzeldenkmal. Die Ausstattung der Gebäude wird auf einfachem bis mittlerem Standard eingestuft. In Abteilung II des Grundbuchs sind mehrere beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Wasser-, Gas-, Strom- und Kanalleitungsrechte) sowie ein lebenslanges Altenteil für die Hofstelle Untere Dorfstraße 9 eingetragen, dessen Wert mit 60.547,00 € beziffert wurde. Der unbelastete Gesamtverkehrswert wurde vom Amtsgericht auf 785.950,00 € festgesetzt, wovon 274.000,00 € auf Teil A, 176.000,00 € auf Teil B und 335.950,00 € auf die landwirtschaftlichen Flächen (Teil C) entfallen. Bei Fortbestehen des Altenteils beläuft sich der Verkehrswert auf 725.950,00 €. Für Investoren und Landwirte bietet das Portfolio substanzielle Substanz- und Flächenwerte in verkehrsgünstiger Lage nahe Wolfenbüttel und Braunschweig. Wegen des Besichtigungsausschlusses sollten Bieter jedoch entsprechende Sicherheitsreserven für unvorhergesehene Instandsetzungs- und Sanierungskosten sowie die genaue Ausgestaltung der Versteigerungsbedingungen (Bestehenbleiben des Altenteils) beachten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Flurstück 92/2: Wohnhaus, Lagergebäude, Scheune, Größe 3208 m², Flurstücke 58/1 und 58/2: Wohnhaus, Stallgebäude, Unterstand, übrige Flurstücke: unbebaute Landwirtschaftsflächen,

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes 119-seitiges Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2022 nebst Beschluss und Bekanntmachung. Sämtliche Grundstücksdaten und Wertermittlungsansätze sind detailliert dokumentiert.
Nur Außenbesichtigung möglich; Zustand im Inneren der Gebäude beruht auf fiktiven und vorsichtigen Annahmen des Gutachters.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0023 K 0002/2022
Amtsgericht: Wolfenbüttel
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 10.02.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 785.950 €
Wohnfläche: 528 m²
Nutzfläche: 1.086 m²
Grundstücksfläche: 83.178 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 83.178 m²
Bodenrichtwert: 95 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 7.901.910 €83.178 m² × 95 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Untere Dorfstraße
Hausnummer: 40 u.a.
PLZ: 38304
Ort: Wolfenbüttel
Stadtteil: Fümmelse

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 31, 68, 97

Bodenrichtwert: 95 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 83.178 m²
Anteiliger Bodenwert: 7.901.910 €
Verkehrswert: 785.950 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,10
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -7.115.960 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 31, 68, 97 · Stichtag 01.01.2022

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert7.901.910 €

Verkehrswert785.950 €

Zone: MD

Rechenweg

Flächenanteil: 83.178 m² Gesamtgrundstück = 83.178 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 83.178 m² × 95 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 9 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 9 €/m² / 95 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 785.950 € − 7.901.910 € = -7.115.960 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wolfenbüttel, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart