ZwangsversteigerungReihenhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in der Edelweißstraße 21 in Dortmund-Sölderholz ist ein Reihenmittelhaus aus dem Baujahr 1977. Es wird zusammen mit einem separaten Garagengrundstück (Flurstück 505) und Miteigentumsanteilen an einem Garagenhof (Flurstücke 511 und 512) versteigert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 270.000 €. Dieser Gesamtwert setzt sich aus Einzelverkehrswerten von 260.200 € für das Hausgrundstück (Flurstück 500), 7.200 € für das Garagengrundstück (Flurstück 505), 2.100 € für den Anteil am Flurstück 511 und 500 € für den Anteil am Flurstück 512 zusammen. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig mittels Sachwertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren. Die Wohnfläche des Reihenmittelhauses beträgt laut Gutachten rund 87 m² (Erd- und Obergeschoss), während die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes (KG-DG) mit 225 m² angegeben wird. Die Nutzfläche im Kellergeschoss wird mit ca. 40 m² und das zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschoss mit ca. 22 m² beziffert. Das Objekt wird zum Zeitpunkt der Begutachtung von einem der Miteigentümer eigengenutzt, wodurch keine Ist-Miete vorliegt. Eine Marktmiete für das Gesamtobjekt wurde nicht ermittelt. Der Gebäudezustand wird von außen als baujahrsgemäß und befriedigend beschrieben, mit baujahrsbedingtem Modernisierungsbedarf im energetischen Bereich. Ein bekannter Leitungsschaden im Badezimmer (OG) aus 2021/22, der sich bis ins Erdgeschoss fortsetzte und dessen vollständige Behebung unklar ist, stellt einen konkreten Mangel dar. Ein Energieausweis lag dem Gutachten nicht vor, und die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind bei einem Eigentümerwechsel zu beachten. Der Gutachter hatte keinen Zugang zum Inneren des Wohngebäudes und der Garage, sodass die Begutachtung ausschließlich nach äußerem Anschein und vorliegenden Unterlagen erfolgte. Dies führt zu erheblichen Unsicherheiten bezüglich der tatsächlichen Beschaffenheit, Ausstattung, Grundrissgestaltung, genauen Wohnfläche und des Ausbauumfangs im Dachgeschoss sowie eventueller weiterer Mängel/Schäden. Technische Anlagen wie Heizung, Sanitär und Elektro wurden nicht funktionsgeprüft. Im Grundbuch sind Zwangsversteigerungsvermerke eingetragen. Baulasten sind laut Auskunft des Vermessungs- und Katasteramts der Stadt Dortmund für die betreffenden Flurstücke nicht verzeichnet. Die Genehmigungsfähigkeit des Dachgeschossausbaus zu Wohnzwecken wurde nicht geprüft und erfordert in der Regel behördliche Auflagen. Vor einer Gebotsabgabe sollten der tatsächliche Innenzustand, die vollständige Behebung des Leitungsschadens, die energetischen Anforderungen und die Genehmigung des Dachgeschossausbaus detailliert geprüft werden.