ZwangsversteigerungReihenhaus in Lünen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt in der Bebelstraße 104 b, 44532 Lünen, ist ein eingeschossiges, teilunterkellertes Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem im Jahr 2000 fertiggestellten eingeschossigen Anbau. Das ca. 348 m² große Grundstück liegt im Stadtbezirk Horstmar, unweit des Datteln-Hamm-Kanals. Die Wohnlage wird im Gutachten als bedingt durchschnittlich eingestuft, da die Bebelstraße als Hauptverbindungsstraße einen erhöhten Verkehrs- und Lärmpegel aufweist. Dennoch profitiert die Mikrolage von der Nähe zu Naherholungsgebieten wie dem Horstmarer See und dem Volkspark sowie von fußläufig erreichbaren Bushaltestellen und Geschäften des täglichen Bedarfs. Das ursprüngliche Gebäude stammt vermutlich aus dem Jahr 1922 und entstand im Kontext einer historischen Zechensiedlung. Die Wohnfläche wird auf ca. 120 m² geschätzt. Ein wesentliches Hemmnis stellt der laut Aktenlage unzeitgemäße Grundriss im Erdgeschoss dar, der durch gefangene Durchgangszimmer geprägt ist. Die äußere Bausubstanz weist einen unterdurchschnittlichen Erhaltungszustand auf. Über den Zustand der Innenräume, der Haustechnik sowie über eventuelle verdeckte Bauschäden liegen keinerlei Informationen vor, da das Objekt am Wertermittlungsstichtag nicht von innen besichtigt werden konnte. Aufgrund des verweigerten Zutritts hat der Gutachter einen erheblichen Sicherheitsabschlag von 20 % auf den ungeminderten Gebäudesachwert vorgenommen, wodurch der Verkehrswert von 215.000 € auf amtliche 172.000 € reduziert wurde. Es bestehen keine wertmindernden Eintragungen in den Abteilungen II oder III des Grundbuchs, abgesehen von den verfahrenstypischen Zwangsversteigerungsvermerken. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung "Bergbausiedlung am Kanal", was bei zukünftigen Sanierungen oder Umbauten baurechtliche Einschränkungen mit sich bringen kann. Für risikobewusste Investoren bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Einstiegspreises und des großzügigen Grundstücks ein interessantes Entwicklungspotenzial. Nach einer erfolgreichen Ersteigerung müssen jedoch erhebliche finanzielle Mittel für eine Kernsanierung sowie eventuell rechtliche Schritte zur Räumung und Besitzerlangung einkalkuliert werden. Das Objekt eignet sich primär für erfahrene Projektentwickler oder Handwerker, die die Unwägbarkeiten der fehlenden Innenbesichtigung durch eigene Sanierungskapazitäten auffangen können.