ZwangsversteigerungReihenhaus in Meerbusch, Nordrhein-Westfalen

Das zum Verkauf stehende Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Siemensstraße 31 im begehrten Stadtteil Osterath der Stadt Meerbusch. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein ca. im Jahr 1964 errichtetes, voll unterkellertes Reihenendhaus mit einer Wohnfläche von rund 118 m². Das Grundstück weist eine Gesamtfläche von 385 m² auf, wovon 352 m² auf das Hausgrundstück und 33 m² auf ein separates Garagengrundstück mit einer Einzelgarage entfallen. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Makrolage im direkten Einzugsbereich der Landeshauptstadt Düsseldorf sowie ein homogenes, ruhiges Wohnumfeld aus. (Quelle: Gutachten S. 3, 4, 12) Das Hauptgebäude wurde in massiver Bauweise mit Satteldach errichtet und im Jahr 1989 im Erdgeschoss um einen eingeschossigen Anbau mit Flachdach erweitert. Die Wohnfläche verteilt sich auf das Erd- und das Obergeschoss, während das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist. Ein massives Defizit der vorliegenden Bewertung ist die Tatsache, dass der Sachverständigen der Zutritt verweigert und die Ortsbesichtigung abgebrochen wurde. Der Zustand des Innenraums sowie der haustechnischen Anlagen ist daher gänzlich unbekannt, weshalb im Gutachten von einem rein durchschnittlichen Unterhaltungszustand ausgegangen wurde. (Quelle: Gutachten S. 4, 16, 18, 19) Unter den rechtlichen Gegebenheiten sticht ein im Grundbuch in Abteilung II eingetragenes bedingtes Wohnungsrecht für insgesamt fünf Personen hervor. Im Rahmen der Wertermittlung wurde das Objekt lastenfrei bewertet, potenzielle Bieter müssen jedoch die rechtlichen Implikationen und das Bestehenbleiben solcher Rechte genau prüfen. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung wurde zudem ein pauschaler Risikoabschlag in Höhe von 10 % auf den Sachwert der baulichen Anlagen vorgenommen, was einem Betrag von 9.000 EUR entspricht. Ein Energieausweis für das Gebäude liegt nicht vor. (Quelle: Gutachten S. 4, 13, 20) Fazit: Die Immobilie bietet aufgrund der exzellenten Mikrolage und der stabilen Nachfrage in Meerbusch ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial. Das unbesichtigte Innere birgt jedoch erhebliche unkalkulierbare Sanierungsrisiken. Für risikobereite Investoren und erfahrene Handwerker stellt dieses Objekt bei entsprechendem Abschlag unter den Verkehrswert von 425.000 EUR eine hochinteressante Investitionsmöglichkeit dar. Es wird empfohlen, einen finanziellen Puffer für umfassende Innenrenovierungen einzuplanen. (Quelle: Gutachten S. 30)