ZwangsversteigerungReihenhaus in Zirndorf, Bayern

Das zu versteigernde Objekt ist ein einseitig angebautes Reihenendhaus mit separater Garage in der Freyjastraße 35a, 90513 Zirndorf (Flurstück 757/170). Das im Jahr 1977 errichtete Gebäude steht auf einem 320 m² großen, nach Nordosten ausgerichteten Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägtes Wohngebiet aus. Die Zirndorfer Innenstadt mit ihrem Marktplatz liegt ca. 665 Meter Luftlinie südöstlich, während der Bahnhof Zirndorf in ca. 530 Metern erreichbar ist. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Supermärkte und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs befinden sich in einer fußläufigen Entfernung von etwa 11 Gehminuten (800 Meter). Das Reihenendhaus verfügt laut Planunterlagen über ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein voll unterkellertes Untergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Vom Sachverständigen wird die Wohnfläche mit ca. 109 m² und die zusätzliche Nutzfläche im Keller mit ca. 86 m² angegeben. Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet und mit einem Satteldach versehen. Von außen hinterlässt das Anwesen einen ordentlichen und gepflegten Eindruck mit verputzten Fassaden und isolierverglasten Kunststofffenstern. Eine umfassende Bewertung der Ausstattung und des inneren Zustands war jedoch unmöglich, da die Gutachter keinen Zutritt erhielten. Das Objekt konnte somit nur von öffentlichem Grund aus besichtigt werden. Das zentrale Risiko dieses Objekts liegt im vollständigen Ausschluss einer Innenbesichtigung. Eventuelle erhebliche Mängel, Feuchtigkeitsschäden oder ein akuter Sanierungsstau im Innenbereich können nicht ausgeschlossen werden. Zudem besteht ein gravierendes baurechtliches Risiko bezüglich des ausgebauten Dachgeschosses: Gemäß der Baugenehmigung von 1977 dürfen die dortigen Räume ausdrücklich nicht als ständige Aufenthaltsräume genutzt werden, da sie die baurechtlichen Anforderungen (u. a. an die lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m) nicht erfüllen. Diese Flächen wurden im Gutachten folgerichtig nur als Nutzfläche bewertet. Laut Gutachten wird die Immobilie derzeit wohl vom Antragsteller beziehungsweise Miteigentümer selbst genutzt. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Immobilie in guter Wohnlage von Zirndorf grundsätzlich Potenzial, sofern sie zu einem attraktiven Preis unterhalb des Verkehrswerts von 530.000,00 € ersteigert werden kann. Aufgrund der unklaren Innenraumbeschaffenheit und des baurechtlichen Nutzungsverbots im Dachgeschoss müssen Bieter erhebliche finanzielle Puffer für Sanierungen und Modernisierungen einplanen. Ein Einstieg empfiehlt sich nur für erfahrene Akteure, die das Risiko einer Blindverkauf-Transaktion kalkulieren können und das Objekt mit einem entsprechenden Risikoabschlag einpreisen.