KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Stellplatz/Garage · Bj. 1982 · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein Teilerbbaurecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 45 in einem ca. 1982 erbauten Wohn- und Geschäftshauskomplex in zentraler Lage von Bergisch Gladbach (Hauptstraße 285–297). Das Erbbaurecht läuft bis zum 30.09.2078 (Restlaufzeit 55 Jahre ab Bewertungsstichtag 2023). Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 10.000 €, gestützt durch ein kombiniertes Ertrags- und Vergleichswertverfahren bei einer nachhaltig angesetzten Marktmiete von 50 € monatlich. Das monatliche Hausgeld beträgt laut WEG-Verwaltung 27 €, der jährliche Erbbauzins liegt bei 37,50 €. Als praktische Besonderheit steht derzeit ein Pkw unbekannter Herkunft auf dem Stellplatz, was vor einer Neunutzung eine Klärung bzw. Räumung erfordert.

Biet-Score

Ausgeglichen · 73 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für Eigennutzer aus der Nachbarschaft oder Kleinanleger, die eine unkomplizierte Kapitalanlage mit geringem Kapitaleinsatz im Bergisch Gladbacher Stadtzentrum suchen. Die nachhaltige Mieteinnahme von rund 50 € monatlich ermöglicht nach Abzug von Hausgeld (27 €) und Erbbauzins einen soliden laufenden Überschuss bei geringem Verwaltungsaufwand. Vor Erwerb sollte der Bietinteressent das Vorgehen zur Beseitigung des abgestellten Fremdfahrzeugs einplanen.

Chancen

6

Zentrale Innenstadtlage in Bergisch Gladbach mit hoher Stellplatznachfrage und guter Vermietbarkeit.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein 76/100.000 Miteigentumsanteil an einem Erbbaurecht (befristet bis zum 30.09.2078), verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgarageneinstellplatz Nr. 45 im Tiefgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses Hauptstraße 285–297 in 51465 Bergisch Gladbach. Das Gebäudeensemble wurde um 1982 in massiver Bauweise errichtet und umfasst 37 Wohneinheiten, 15 Gewerbeeinheiten, 87 Tiefgaragenstellplätze sowie ein Parkdeck. Der bauliche Unterhaltungszustand der Gesamtanlage wird vom Sachverständigen als befriedigend eingestuft. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Hauptstraße über die Straße Hammermühle und eine rückwärtige Andienungsstraße über eine Betonrampe. Das monatliche WEG-Hausgeld beträgt laut Hausverwaltung 27 €. In Abteilung II des Erbbaugrundbuchs sind eine Erbbauzinsreallast (angepasst auf 37,50 € p.a., Barwert/Ersatzwert 800 €), eine Vormerkung zur Erbbauzinsanpassung sowie ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer eingetragen. Das Objekt ist derzeit nicht vermietet, wird jedoch durch einen abgestellten Pkw unbekannter Herkunft blockiert. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 10.000 € und einer erzielbaren Marktmiete von rund 50 € monatlich stellt der Tiefgaragenstellplatz ein solides Kleininvestment mit klar kalkulierbaren Kosten in zentraler Innenstadtlage dar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um einen Miteigentumsanteil an einem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 45. Auf dem Stellplatz steht oder stand ein PKW, Eigentümer unbekannt. Es ist kein Ansprechpartner benannt worden. Ein Vorabverkauf kann durch das Gericht nicht vermittelt werden. Entsprechende Anfragen werden nicht bearbeitet.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage mit vollständigem Gutachten, amtlicher Bekanntmachung und Auskünften von WEG-Verwalter und Gutachterausschuss.
Ortsbesichtigung des Stellplatzes durch den Gutachter am 17.01.2023 erfolgt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0034 K 0056/2022
Amtsgericht: Bergisch Gladbach
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 11:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Stellplatz/Garage
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1982

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 10.000 €
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 76/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 2,86 m²
Bodenrichtwert: 560 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.602 €2,86 m² × 560 €/m² · MEA 0,076 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hauptstraße
Hausnummer: 285-297
PLZ: 51465
Ort: Bergisch Gladbach
Stadtteil: Stadtmitte

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 560 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 2,86 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.602 €
Verkehrswert: 10.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,24
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 8.398 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2023

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.602 €

Gebäude / Wohnung8.398 €

Verkehrswert10.000 €

Zone: Mischgebiet, Geschosszahl III, GFZ 0,8

Rechenweg

Flächenanteil: 3.764 m² Gesamtgrundstück × 76/100.000 MEA = 2,86 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 2,86 m² × 560 €/m² · MEA 0,076 %
Verkehrswert je m² Boden: 3.497 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3.497 €/m² / 560 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 10.000 € − 1.602 € = 8.398 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rheinisch-Bergischer Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart