TeilungsversteigerungStellplatz/Garage in Berlin, Berlin

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist ein Kfz-Stellplatz (Garage Nr. 73) in Berlin-Charlottenburg, Teil eines größeren Grundstücks mit Mehrfamilienhäusern. Die Versteigerung erfolgt zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Der offizielle Verkehrswert wurde auf 24.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Vergleichswertverfahren, basierend auf einer Auswertung vergleichbarer Garagenverkäufe in der Region. Die Garage Nr. 73 weist eine Nutzfläche von 14,42 m² auf. Sie ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet und wird als Pkw-Stellplatz genutzt. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 65 €, was einer Jahresmiete von 780 € entspricht. Eine separate Marktmiete für diese spezifische Garage wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen, wodurch ein Mietdelta nicht berechenbar ist. Basierend auf dem Verkehrswert und der Ist-Miete ergibt sich eine Bruttorendite von 3,25 %. Der Zustand der Garage wird als einfach-zweckmäßig und grundsätzlich normal gepflegt beschrieben, mit baualtersgerecht gutem Unterhaltungszustand des Gesamtgebäudes. Geringfügige Graffiti-Verunreinigungen an der Garage wurden festgestellt. Für die Mehrfamilienhäuser wurden in den letzten Jahren Modernisierungen wie eine Dachsanierung (2023) und die Erneuerung von Schmutzwasserleitungen (2025) durchgeführt. Ein Verbrauchsausweis ist vorhanden (102,60 kWh/(m²·a)). Die Heizung der Mehrfamilienhäuser erfolgt über Fern-/Nahwärme. Größere Sonderumlagen sind laut WEG-Verwaltung aktuell nicht zu erwarten. Der Sachverständige hatte Innenzugang zur bewerteten Garage Nr. 73. Allerdings konnten das Dach und die übrigen Hauseingänge der Mehrfamilienhäuser auf dem Gesamtgrundstück nicht besichtigt werden. Technische Prüfungen bezüglich Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Schädlingsbefall oder Rohrfraß wurden nicht vorgenommen. Eine Untersuchung des Bodens auf Altlasten war nicht Gegenstand des Gutachtens, wobei Belastungsfreiheit unterstellt wurde. Die Bewertung basiert auf Unterlagen, einer Ortsbesichtigung der Garage und sachverständigen Erfahrungssätzen. Im Grundbuch sind zwei Grunddienstbarkeiten (Gehrecht, Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) sowie zwei Reallasten (Unterhaltungspflicht) und eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, die im Rahmen der Zwangsversteigerung als geringfügig und nicht wertrelevant eingestuft wurden. Das Baulastenverzeichnis weist keine Einträge auf. Die WEG verfügt über eine Erhaltungsrücklage von ca. 384.000 € (Stand 31.12.2024). Vor einem Gebot sollten der Mietvertrag der Garage, die vollständigen WEG-Protokolle und der Wirtschaftsplan detailliert geprüft sowie die Auswirkungen der nicht besichtigten Gebäudeteile auf die Gesamtgemeinschaft und mögliche zukünftige Kosten geklärt werden.