KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Stellplatz/Garage · Bj. 2021 · vermietet

Versteigert wird ein Tiefgaragen-Kfz-Stellplatz (Nr. S 11) in einem 2021 errichteten, hochwertigen Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Berliner City-Lage (Nürnberger Straße 68, 69 in Berlin-Schöneberg). Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 49.000,00 € und basiert auf einem Vergleichswertverfahren (gestützt durch eine Ertragswertberechnung mit 52.000,00 €). Der Stellplatz befindet sich im Untergeschoss einer mit zwei Toren und Schranke gesicherten Tiefgarage und ist befristet bis zum 30.06.2026 vermietet (mit Verlängerungsoptionen). Die tatsächlich gezahlte Miete sowie das monatliche Hausgeld konnten im Gutachten nicht ermittelt werden; die marktübliche Miete wurde mit 140,00 € monatlich angesetzt. Achtung: Die beigefügte amtliche Bekanntmachung gehört fälschlicherweise zum Parallelverfahren 76 K 57/24 (Wohnung), maßgeblich für den Stellplatz sind Deckseite und Gutachten zu 76 K 67/24.

Biet-Score

Chancenreich · 77 von 100

Gut geeignet für private Bieter bis nahe an den Verkehrswert heran.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Tiefgaragenstellplatz in attraktiver City-West-Lage eignet sich grundsätzlich als pflegeleichtes Ergänzungsobjekt oder renditeorientiertes Klein-Investment für Kapitalanleger, sofern das Risiko unbekannter laufender WEG-Kosten und unklarer Bestandsmieten einkalkuliert wird. Da der Stellplatz noch bis mindestens Juni 2026 vertraglich gebunden ist (mit Verlängerungsoptionen), kommt ein Eigenerwerb zur kurzfristigen Eigennutzung nur eingeschränkt in Betracht. Bietinteressenten sollten vor der Versteigerung versuchen, beim Amtsgericht oder Zwangsverwalter das tatsächliche monatliche Hausgeld sowie die bestehenden Mietkonditionen in Erfahrung zu bringen.

Chancen

6

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 10/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Nürnberger Straße 68, 69 in 10787 Berlin-Schöneberg, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. S 11 (Grundbuch von Schöneberg Blatt 38180). Das 1.521 m² große Grundstück liegt in gesuchter Innenstadtlage unweit von Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und Bahnhof Zoologischer Garten mit optimaler Infrastruktur und hoher Nachfrage nach gesichertem Parkraum. Auf dem Areal befindet sich ein 9-geschossiges Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus mit 65 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten und insgesamt 24 Tiefgaragenstellplätzen. Das Gebäude wurde um das Jahr 2021 in massiver Bauweise errichtet und befindet sich in einem neuwertigen, sehr gepflegten Zustand. Außerplanmäßiger Instandhaltungsbedarf oder Bauschäden wurden zum Wertermittlungsstichtag nicht festgestellt. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt straßenseitig über eine Rampe und ist durch zwei abschließbare Tore sowie eine Schrankenanlage gesichert. Der Stellplatz S 11 liegt im mittleren Teil des Untergeschosses, ist offen gestaltet und mit einem beschichteten Estrichboden versehen. Die Tiefgarage ist fußläufig direkt über das Treppenhaus und die Personenaufzüge angebunden. Rechtlich und wirtschaftlich ist zu beachten, dass der Stellplatz laut Gutachten vom 01.07.2021 bis zum 30.06.2026 befristet an einen Zwischenmieter vermietet ist, wobei vertragliche Verlängerungsoptionen (3 x 2 Jahre bzw. stillschweigend um jeweils ein Jahr) bestehen. Die aktuell tatsächlich gezahlte monatliche Miete konnte ebenso wie das monatliche Wohngeld an die WEG-Verwaltung nicht ermittelt werden. Die nachhaltig erzielbare Vergleichsmiete wurde gutachterlich auf 140,00 € monatlich taxiert. Im Grundbuch eingetragen und laut Deckseite voraussichtlich bestehen bleibend sind eine Grunddienstbarkeit (Überfahrrecht/Rampennutzung für das Nachbargrundstück) sowie eine Fernwärmeleitungsdienstbarkeit für die Vattenfall Wärme Berlin AG. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 05.12.2024 auf 49.000,00 € festgesetzt. Er basiert auf dem Vergleichswertverfahren (abgeleitet aus Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses Berlin mit einem 15%igen Marktanpassungszuschlag für die zentrale Citylage) und wird durch einen plausibilisierten Ertragswert von rund 52.000,00 € gestützt. Bemerkenswert ist ein Fehler im gerichtlichen Dokumentensatz: Das Dokument der amtlichen Bekanntmachung gehört zum Aktenzeichen 76 K 57/24 (eine Eigentumswohnung im selben Haus) und nicht zum vorliegenden Stellplatz-Verfahren 76 K 67/24.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Der laut Gutachten vermietete Tiefgaragenstellplatz ist in der Nürnberger Straße 68 im Untergeschoss gelegen. Er befindet sich dort im mittleren Bereich. Die Zufahrt erfolgt über eine Rampe von der Nürnberger Straße aus. Die Tiefgarage ist mit 2 Toren und einer Schranke gesichert. Voraussichtlich bestehen bleibende Rechte: Dienstbarkeiten Abt. II Nrn. 1, 2. Hinweis: Wartezeiten aufgrund Einlasskontrollen möglich

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiches Gutachten und Deckseite zum Aktenzeichen 76 K 67/24 liegen vor. Die beigefügte Bekanntmachung gehört jedoch zu einem Parallelverfahren (76 K 57/24). Miete und Hausgeld konnten im Gutachten nicht beziffert werden.
Gutachterliche Ortsbesichtigung der Tiefgarage und des Stellplatzes am 05.12.2024 vollständig erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0076 K 0067/2024
Amtsgericht: Schöneberg
Bundesland: Berlin

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Berliner Sparkasse (Sparkasse)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 26.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Stellplatz/Garage
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2021

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 49.000 €
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 10/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 1,52 m²
Bodenrichtwert: 12.000 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 18.240 €1,52 m² × 12.000 €/m² · MEA 0,1 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Nürnberger Straße
Hausnummer: 68, 69
PLZ: 10787
Ort: Berlin
Stadtteil: Schöneberg

Weitere Angaben aus dem Gutachten21 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Bestehen bleibendes Recht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 14, 15

Bodenrichtwert: 12.000 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1,52 m²
Anteiliger Bodenwert: 18.240 €
Verkehrswert: 49.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,69
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 30.760 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 14, 15 · Stichtag 01.01.2023

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert18.240 €

Gebäude / Wohnung30.760 €

Verkehrswert49.000 €

Zone: Kerngebiet (M1), GFZ 4,5

Rechenweg

Flächenanteil: 1.521 m² Gesamtgrundstück × 10/10.000 MEA = 1,52 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1,52 m² × 12.000 €/m² · MEA 0,1 %
Verkehrswert je m² Boden: 32.237 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 32.237 €/m² / 12.000 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 49.000 € − 18.240 € = 30.760 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Berlin.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart