ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Das Versteigerungsobjekt umfasst den 36/100.000 Miteigentumsanteil an der Gesamtanlage Waterloostraße 4, 6 / Karl-Schurz-Straße 11-15 / Paul-Gerhardt-Straße 30-36 in 44359 Dortmund-Nette, verbunden mit dem Sondereigentum an der Tiefgaragenbox Nr. 246. Die Stellplatzbox weist gemäß Teilungsplan eine Nutzfläche von ca. 13,26 m² (2,60 m x 5,10 m) auf. Die Tiefgarage gehört zu einem 1976 errichteten Ensemble aus 9 Mehrfamilienhäusern mit 207 Wohneinheiten und einer Arztpraxis. Das Objekt liegt in einem reinen Wohngebiet im Stadtbezirk Dortmund-Mengede. Durch die dichte Geschosswohnbebauung besteht im direkten Umfeld vor allem abends und am Wochenende ein spürbarer Parkraumbedarf bei gleichzeitig guter Anbindung an das übergeordnete Straßennetz (A2 und A45). Zustand und Ausstattung: Die Tiefgarage verfügt über 50 Einstellplätze, die als in sich abgeschlossene Garagenboxen mit Stahlschwingtoren konstruiert sind. Die Zufahrt erfolgt von der Waterloostraße über eine Ortbetonrampe mit elektrischem Rolltor. Die Wohnanlage und Außenanlagen befinden sich in einem baujahrsgemäß befriedigenden Zustand. An den baulichen Anlagen der Tiefgarage wurden jedoch sichtbare Instandhaltungsrückstände festgestellt, darunter Betonabplatzungen mit korrodierter Bewehrung an Stützwänden und Wangen der Außentreppe sowie Feuchtigkeitsschäden im Sturzbereich. Da der eigentliche Stellplatz nicht betreten werden konnte, bleibt der Innenzustand der Box ungewiss; das Gutachten berücksichtigt hierfür einen Sicherheitsabschlag von 10 %. Rechte, Lasten und Wirtschaftlichkeit: In Abteilung II des Grundbuchs ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Stromversorgungsleitungsrecht für die Dortmunder Netz GmbH) eingetragen, die jedoch ausschließlich das Flurstück 778 betrifft und den Stellplatzwert rechnerisch nicht beeinträchtigt (Wertabzug 0 €). Die Untergemeinschaft 4 (Tiefgarage) wies zum 31.12.2024 eine Erhaltungsrücklage von 102.753,78 € auf. Das monatliche Hausgeld beträgt gemäß Wirtschaftsplan 2025 moderate 30 € inklusive Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der Gutachter setzt einen nachhaltigen Jahresrohertrag von 600 € (50 €/Monat) an. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 9.400 € bietet dieses Objekt eine solide Gelegenheit für Kleinanleger, die mit geringem Kapitalaufwand eine berechenbare Rendite im Bereich von Stellplatzvermietungen erzielen möchten. Wesentliche Risiken liegen in den nicht einsehbaren Innenverhältnissen der Box sowie im Sanierungsaufwand am Gemeinschaftseigentum der Tiefgarage, welcher jedoch teilweise durch bestehende Rücklagen abgefedert werden kann.