ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Einbeck, Niedersachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Kellergarage in Einbeck-Vogelbeck mit einem Verkehrswert von 4.900 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär auf Basis des Ertragswertverfahrens, gestützt durch ein indirektes Vergleichswertverfahren, da nur wenige Vergleichsfaktoren zur Verfügung standen. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 02.07.2024 ermittelt. Die Garage hat eine Nutzfläche von 24,13 m² und wird derzeit vom Eigentümer selbst genutzt. Eine Vermietung findet nicht statt. Die marktübliche Miete wird auf ca. 38 EUR pro Monat geschätzt, was bei einer erfolgreichen Vermietung eine jährliche Bruttorendite von etwa 9,31 % auf den Verkehrswert ergeben würde. Die Jahresgesamtkosten für den Miteigentumsanteil der Garage beliefen sich 2023 auf 123,71 EUR, wobei ein Rücklagenanteil von 145,06 EUR zum 31.12.2023 vorhanden war. Der Zustand der Garage weist einen Renovierungsstau auf, jedoch keine offensichtlich wertrelevanten Schäden am Teileigentum. Eine Besonderheit ist die Wasseransammlung vor der Garage bei Starkregen. Die Maße der Garage (Breite 4,18 m, Höhe 2,04 m) schränken die Nutzbarkeit auf kleinere Fahrzeuge oder Zweiräder ein. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und der Energiestandard wird als durchschnittlich für das Baualter angenommen. Die Stromabrechnung der Garage war bisher möglicherweise über den Allgemeinstrom geregelt, eine korrekte Abrechnung über Messgeräte ist ab 2024 geplant. Der Gutachter hatte am 02.07.2024 Zugang zur Innen- und Außenbesichtigung der Garage. Das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses konnte jedoch nicht besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und verdeckte Schäden können nicht ausgeschlossen werden. Die Bewertung basiert teilweise auf Annahmen und mündlichen Angaben des Eigentümers. Rechtlich ist die Veräußerung an die Zustimmung des Verwalters gebunden. Zudem wurde ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers eröffnet, und Baulasten liegen vor. Die Lage im Außenbereich bedeutet, dass die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 35 BauGB zu beurteilen ist, was eine rechtliche Klärung der Nutzung und Vermietung angeraten erscheinen lässt. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Unterlagen, insbesondere Grundbuch, Teilungserklärung und WEG-Protokolle, detailliert geprüft werden, um alle rechtlichen und baulichen Risiken zu bewerten.