KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Stellplatz/Garage · Bj. 1990 · vermietet

Zum Verkauf steht ein 1/3-Miteigentumsanteil an einem Grundstück in Kamp-Lintfort, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Doppelgarage nebst Kellerräumen und ausgebautem Dachboden (Baujahr 1990). Das Objekt verfügt über eine Nutzfläche von ca. 120 qm und ist derzeit für 100 Euro monatlich vermietet. Es steht unter Denkmalschutz (Ensembleschutz) und weist einen erheblichen Sanierungs- und Rückbaubedarf auf, da ein illegaler Ausbau zu Wohnzwecken vorliegt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 28.800 Euro.

Biet-Score

Sehr riskant · 23 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Dieses Teileigentum eignet sich primär für spezialisierte Investoren oder Handwerker, die den Rückbau der illegalen Wohnnutzung selbst realisieren können. Die gute Lage und die hohe Nachfrage nach Stellplätzen bieten nach Sanierung und ordnungsgemäßer Wiederherstellung der Garagennutzung ein solides, aber betreuungsintensives Renditepotenzial. Aufgrund der Denkmalschutzauflagen und der unklaren Heizungssituation im WEG-Verband ist jedoch eine vorsichtige Kalkulation der Nebenkosten unerlässlich.

Chancen

5

Mietpotenzial +50 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (100 € -> 150 € p. M.).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in guter Wohnlage am Stadtrand von Kamp-Lintfort (Abteiplatz 22) auf dem Kamper Berg, in unmittelbarer Nachbarschaft zum bekannten Kloster Kamp. Es handelt sich um einen 1/3-Miteigentumsanteil an einem 777 qm großen Grundstück, gekoppelt mit dem Sondereigentum an einer freistehenden, unterkellerten Doppelgarage nebst ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr 1990. Die Nutzfläche beläuft sich auf insgesamt ca. 120 qm. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird im Gutachten als ungepflegt und vernachlässigt beschrieben. Größtes Problem ist ein begonnener, baurechtlich illegaler Ausbau zu Wohnzwecken (inklusive WC-Anlage, Zwischendecke und Holztreppe), der vom künftigen Erwerber vollständig zurückgebaut werden muss, um den zulässigen Zustand als Garage wiederherzustellen. Zudem ist das Kellergeschoss feucht und die gemeinschaftliche Ölheizungsanlage aus dem Baujahr 1990 ist kurz- bis mittelfristig erneuerungsbedürftig. Rechtlich unterliegt das Objekt dem Denkmalschutz (Ensembleschutz), was bauliche Veränderungen erschwert und erhöhte Instandhaltungskosten nach sich zieht (im Gutachten mit einem Kapitalwertabschlag von 2.350 Euro berücksichtigt). Darüber hinaus bestehen Baulasten für eine Entwässerungsleitung sowie ein Zufahrtsrecht für das Nachbargrundstück. In der Vergangenheit wurde der Zuschlag in einem früheren Termin bereits versagt, sodass die üblichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) nicht mehr gelten. Fazit: Ein interessantes Objekt für risikobereite Investoren mit handwerklichem Geschick. Nach erfolgreichem Rückbau der illegalen Bauten und Sanierung der Feuchtigkeitsschäden lässt sich eine solide Vermietung realisieren. Die marktübliche Miete wird auf 150 Euro monatlich geschätzt, was bei einem Verkehrswert von 28.800 Euro eine attraktive Bruttorendite verspricht, sofern die Sanierungskosten im Rahmen bleiben.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Gemäß Gutachten handelt es sich Vorliegend um eine als Wohnungseigentum eingetragene Doppelgarage nebst Kellerräumen und ausgebautem Dachboden, aus dem Baujahr 1990, wie auch die Heizungsanlage, mit einer Nutzfläche von ca. 120 m². Doppelgarage

Hinweise zur Datenlage

Das Gutachten ist sehr detailliert und basiert auf einer teilweisen Innenbesichtigung, bei der wesentliche Mängel wie der illegale Ausbau und die Kellerfeuchte dokumentiert werden konnten.
Gute Qualität durch eine erfolgreiche Teilbesichtigung im zweiten Anlauf mit dem Mieter vor Ort.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0012/2025
Amtsgericht: Rheinberg
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Stellplatz/Garage
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1990

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 28.800 €
Nutzfläche: 120 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/3
Anteilige Grundstücksfläche: 777 m²
Bodenrichtwert: 260 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 202.020 €777 m² × 260 €/m² · MEA 33,333 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Abteiplatz
Hausnummer: 22
PLZ: 47475
Ort: Kamp-Lintfort
Stadtteil: Kamp

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 7 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Soll-Miete (mtl.)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 23

Bodenrichtwert: 260 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 777 m²
Anteiliger Bodenwert: 202.020 €
Verkehrswert: 28.800 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,14
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -173.220 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 23 · Stichtag 01.01.2023

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert202.020 €

Verkehrswert28.800 €

Zone: gute Lage

Rechenweg

Flächenanteil: 777 m² Gesamtgrundstück × 1/3 MEA = 777 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 777 m² × 260 €/m² · MEA 33,333 %
Verkehrswert je m² Boden: 37 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 37 €/m² / 260 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 28.800 € − 202.020 € = -173.220 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wesel, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart