ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Würzburg, Bayern

Das Versteigerungsobjekt betrifft den Miteigentumsanteil von 1/519, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Autoabstellplatz Nr. 56, an einem unbefristeten Erbbaurecht in Würzburg-Heuchelhof. Die betroffenen Flurstücke 4693, 4693/4 und 4694/1 umfassen eine Gesamtfläche von 12.423 m² und befinden sich im Eigentum der Stadt Würzburg, während die untertunnelt errichteten Tiefgaragen im Besitz privater Sondereigentümer stehen. Die Lage im Wohnquartier H1 (Straßburger Ring / Brüsseler Straße) zeichnet sich durch eine mittlere Wohnlage mit guter regionaler Verkehrsanbindung aus. Die Tiefgaragenanlage wurde Anfang der 1970er Jahre erbaut. Seit dem Jahr 2010 sind erhebliche bauliche Mängel an der Tragstruktur bekannt. Aufgrund akuter Einsturzgefahr ist die gesamte Tiefgarage baurechtlich gesperrt und darf weder betreten noch befahren werden. Eine Innenbesichtigung durch den Sachverständigen war daher unmöglich. Um eine langfristige Nutzung wiederherzustellen, wäre eine umfassende Sanierung der maroden Deckenkonstruktion oder ein vollständiger Neubau zwingend erforderlich. Derzeit laufen Verhandlungen über provisorische Abstützungen, eine nachhaltige Lösung ist jedoch nicht in Sicht. Rechtlich handelt es sich um ein Erbbaurecht, dessen wesentliche wirtschaftliche Rahmendaten – insbesondere die Höhe des aktuellen Erbbauzinses sowie die verbleibende Restlaufzeit – im Verfahren nicht ermittelt werden konnten. Zudem ist für eine Veräußerung grundsätzlich die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ein massives Risiko besteht darin, dass in vergleichbaren Nachbarbereichen (Römerstraße/Pariser Straße) nach langwierigen Gerichtsverfahren die Decken abgebrochen, die Garagen komplett verfüllt und die darüberliegenden Straßen neu errichtet wurden. Sollte dieses Verfahren auch hier angewendet werden, droht der vollständige Verlust des Stellplatzes bei gleichzeitiger Pflicht zur Kostenbeteiligung. Aufgrund der vollständigen Nutzungsunfähigkeit und der unkalkulierbaren Folgekosten hat der Gutachter den Verkehrswert folgerichtig auf einen symbolischen Wert von 1,00 € taxiert. Ein Investment ist extrem risikobehaftet und gleicht einer Spekulation auf den Ausgang von Verhandlungen zwischen der Stadt Würzburg und der Eigentümergemeinschaft. Konservativen Investoren wird dringend vom Gebot abgeraten, da die potenziellen Nachschusspflichten und Haftungsrisiken den symbolischen Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen dürften.