ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in einer gefragten, ruhigen Hanglage im Wuppertaler Ortsteil Elberfeld (Im Johannistal 45). Die Mikrolage zeichnet sich durch eine dichte Wohnbebauung und ein sehr knappes öffentliches Parkplatzangebot aus, was den zugehörigen Tiefgaragenstellplatz besonders wertvoll macht. Das Hauptobjekt besteht aus einer ehemaligen Gewerbeeinheit (Praxis) im 1. Obergeschoss, die in zwei separate, voll vermietete Wohnungen mit 86 m² (Nr. 325) und 71 m² (Nr. 326) aufgeteilt wurde. Hinzu kommt der Tiefgaragenstellplatz Nr. 380. Der bauliche Zustand des 1970 errichteten Komplexes ist altersgemäß befriedigend. Im Bereich der Tiefgaragendecke sind nach einem behobenen Wasserschaden noch Betonabplatzungen mit sichtbarem Bewährungsstahl vorhanden. Zudem hat die Eigentümergemeinschaft bereits eine Sanierung der Brüstung und der Außenfassade der Zentrumsfläche mit einem Kostenrahmen von ca. 115.000 € beschlossen, die aus der bestehenden Rücklage finanziert werden soll. Für die Wohnung 325 konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, was im Gutachten mit einem Risikoabschlag von 2.000 € berücksichtigt wurde. Das größte rechtliche Risiko resultiert aus der fehlenden behördlichen Genehmigung für die Nutzungsänderung von Praxisräumen zu Wohnungen. Obwohl der historische Teilungsplan von 1984 darauf hindeutet, dass diese Nutzung ursprünglich bauordnungsrechtlich vorgesehen war, konnte eine formelle Genehmigung in den aktuellen Bauakten nicht aufgefunden werden. Investoren müssen hier das Risiko einer nachträglichen Legalisierung oder einer Nutzungsuntersagung einkalkulieren. Fazit: Trotz der rechtlichen Unwägbarkeiten stellt das Paket aufgrund der hervorragenden Vermietbarkeit und der stabilen Ist-Mieteinnahmen von 1.820 € monatlich eine hochrentable Investmentmöglichkeit dar. Kapitalanleger sollten das baurechtliche Risiko sowie die anstehenden Sanierungen über ein konservatives Maximalgebot einpreisen. Ein Einstieg nahe der 7/10-Grenze des Verkehrswertes von 307.300 € verspricht eine exzellente risikoadjustierte Rendite.