ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist ein Wohn- und Geschäftshaus, bekannt als "Quartier 206 der Friedrichstadt-Passagen", in zentraler Lage von Berlin-Mitte. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.03.2024 auf 187.000.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren. Das Grundstück hat eine Fläche von 4.801 m² und ist mit einem 1996 erbauten, achtgeschossigen Gebäude mit vier Untergeschossen bebaut. Es sind 11 Wohnungen und 262 Pkw-Stellplätze in der Tiefgarage vorhanden. Die Gesamtflächen umfassen ca. 8.110 m² Einzelhandelsflächen, 15.125 m² Büro-/Praxisflächen, 940 m² Lagerflächen und 1.270 m² Wohnflächen. Das Objekt ist nur teilweise vermietet und weist einen überwiegenden Leerstand auf, die Schuldnerin gibt eine Vermietungsquote von etwas über 20 % an. Aktuelle Mietverträge für Büroflächen im 4. OG zeigen hohe Mietpreise (ab 25,00 €/m²), jedoch sind viele Mietvertragsunterlagen veraltet oder unvollständig, sodass die tatsächlichen Gesamteinnahmen nicht belastbar ermittelt werden konnten. Die Angaben zur Vermietung der Tiefgarage sind widersprüchlich. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als durchschnittlich bis ausreichend beschrieben, wobei seit der Errichtung 1996 keine übliche Instandhaltung stattfand. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau und Revitalisierungsbedarf. Konkrete Mängel umfassen eine defekte Fassadenbefahranlage, Undichtigkeiten an der Schrägfassade, schadhafte Klimatisierungs- und Wasserleitungen sowie teilweise rohbauähnliche Wohnungen. Ein Energieausweis von 2015 liegt vor. Die erforderlichen Revitalisierungsmaßnahmen wurden im Gutachten pauschal als Wertabschläge berücksichtigt. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Während die Tiefgarage und leerstehende Gewerbeflächen vollständig besichtigt werden konnten, waren Funktions- und Lagerflächen sowie vermietete Büro-/Praxisflächen nur teilweise zugänglich. Einige vermietete Wohnungen und die Antennenanlagen auf dem Dach konnten nicht von innen besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Schäden wurden nur offensichtlich erkennbar erfasst. Die Wertermittlung erfolgte teilweise auf Basis einer Außenbesichtigung. Im Grundbuch sind Grunddienstbarkeiten für Tiefgaragenbenutzungs- und Zugangsrechte sowie Netzstationsrechte eingetragen, die laut Sachverständigem keinen Werteinfluss haben. Eine Baulast für eine Fahrgasse ist ebenfalls vorhanden, wird aber aufgrund Gegenseitigkeit als nicht wertbeeinflussend eingeschätzt. Das Objekt liegt in einem Erhaltungsverordnungsgebiet und unterliegt dem denkmalrechtlichen Umgebungsschutz. Es besteht ein Altlastenverdacht im Bodenbelastungskataster, der jedoch aufgrund der Neubebauung als nicht werterheblich eingestuft wird. Vor einem Zuschlag sind die genauen Mietverhältnisse, der tatsächliche Zustand aller nicht besichtigten Bereiche und die detaillierten Kosten für die notwendigen Sanierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen zu prüfen.