TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt Urbanstraße 173 (Ecke Baerwaldstraße) in 10961 Berlin-Kreuzberg umfasst ein um ca. 1880 erbautes, viergeschossiges Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus mit Vollunterkellerung und unausgebautem Dachgeschoss auf einem 231 m² großen Eckgrundstück. Die gesamte vermietbare Fläche beträgt 552,70 m², aufgeteilt in 486,10 m² Wohnfläche und 66,60 m² gewerbliche Nutzfläche über 8 Einheiten. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Nahversorgung, kurze Wege zum Landwehrkanal (ca. 300 m) und eine gute Anbindung an das Berliner ÖPNV-Netz aus, wenngleich die Urbanstraße verkehrsreich ist. Das Gebäude befindet sich in einem schlechten und stark sanierungsbedürftigen Erhaltungszustand. In den Obergeschossen sind überwiegend veraltete Ofenheizungen vorhanden, die Holzfenster weisen partielle Schäden auf und im Treppenraum sowie im Keller bestehen deutliche Substanz- und Feuchtigkeitsschäden. Zwei der leerstehenden Einheiten befinden sich in unfertigem Bauzustand. Die Sachverständige kalkuliert im Ertragswertverfahren Sanierungskosten von rund 668.000 € inklusive Baunebenkosten, um eine marktgerechte Vermietbarkeit herzustellen. Rechtlich liegt das Objekt in zwei Erhaltungsgebieten (Milieuschutz 'Bergmannstraße Nord' und städtebaulicher Erhaltungsbereich 'Urbanhafen / Südstern'), wodurch Grundrissänderungen und gehobene Modernisierungsmaßnahmen behördlich stark reglementiert sind. Von wesentlicher Bedeutung für Bieter ist der Hinweis in den amtlichen Bekanntmachungen, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld nach den derzeitigen Versteigerungsbedingungen vom Ersteher zu übernehmen ist, was den effektiven Kaufpreis über das Bargebot hinaus erhöht. Zusammenfassend bietet das Objekt bei einem gerundeten Gesamtverkehrswert von 780.000,00 € eine seltene Erwerbsmöglichkeit in begehrter Berliner Kiezlage, erfordert jedoch erhebliche Liquidität für Baukosten und eine sorgfältige juristische Prüfung der Versteigerungsbedingungen vor dem Termin.