TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Bei der angebotenen Immobilie im Schieffelingsweg 18 in 53123 Bonn-Duisdorf handelt es sich um ein voll unterkellertes, viergeschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude aus dem Jahr 1961 mit einem eingeschossigen Anbau und einer separaten Garage. Das Grundstück umfasst fünf Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 613 m². Die Lage bietet eine hervorragende Infrastruktur sowie eine sehr gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die Autobahn. Zu berücksichtigen sind jedoch erhöhte Lärmimmissionen durch den anliegenden Straßenverkehr, die laut Gutachten im Durchschnitt bis zu 74 dB(A) erreichen. Zustand und Ausstattung: Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 355,69 m², aufgeteilt auf vier Wohneinheiten (ca. 303,11 m²) und eine gewerbliche Ladeneinheit im Erdgeschoss (ca. 52,58 m²). Der bauliche Zustand der Wohn- und Ladenflächen wird als durchschnittlich und dem Alter entsprechend beschrieben. Es besteht jedoch ein konkreter Instandhaltungsrückstau von insgesamt 50.000 €, welcher im Gutachten wertmindernd berücksichtigt wurde. Dieser umfasst die Modernisierung des Elektronetzes (30.000 €), die Beseitigung von Brandschutzmängeln im Untergeschoss (5.000 €), notwendige Anpassungen der Grundrissgenehmigungen (5.000 €) sowie kleinere Arbeiten an Dach, Abwasser und Fenstern. Positiv hervorzuheben ist die im Jahr 2021 erneuerte Gasheizung. Rechte, Lasten und Risiken: Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grunddienstbarkeit (Gemeinschaftsanlage/Wegerecht) eingetragen, die wirtschaftlich jedoch als unbedeutend eingestuft wird. Ein wesentliches Risiko stellt der energetische Zustand dar: Mit der Energieeffizienzklasse G bzw. H entspricht das Gebäude nicht modernen Anforderungen, weshalb mittelfristig energetische Sanierungen nach dem GEG anstehen dürften. Zudem weichen die aktuellen Grundrisse teilweise von den Bauakten ab, was eine nachträgliche Legalisierung erforderlich macht. Investitionsfazit: Unter Berücksichtigung der kalkulierten Sofortinvestitionen für Brandschutz und Elektrik bietet das Objekt eine attraktive Einstiegsmöglichkeit. Die kalkulierte marktübliche Jahresnettokaltmiete von ca. 39.336 € führt zu einem Faktor von 20,6 des Verkehrswerts und einer Bruttorendite von 5,18 %. Damit eignet sich das Gebäude hervorragend als renditestarke Kapitalanlage in einem stabilen Marktumfeld.