ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Braunlage, Niedersachsen

Das zu versteigernde, freistehende und dreigeschossige Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in zentraler Lage von Braunlage (Herzog-Wilhelm-Straße 41-42) direkt an einer stark befahrenen Bundesstraße. Die Liegenschaft erstreckt sich über drei Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 1.180 m². Aufgrund einer baurechtlich eingetragenen Vereinigungsbaulast ist eine separate Verwertung oder spätere Trennung der einzelnen Flurstücke bauordnungsrechtlich ausgeschlossen. Das Hauptgebäude wurde ca. 1920 errichtet und in den Folgejahren mehrfach erweitert und umgebaut, unter anderem durch einen unterkellerten Garagenanbau (1976) und einen Wintergarten (2000). Da der Sachverständige das Objekt mangels Zutritts nur von außen besichtigen konnte (Bewertung nach äußerem Anschein), müssen Bieter mit massiven Risiken im Innenbereich rechnen. Offensichtliche Bauschäden wie akute Dachundichtigkeiten an der Traufseite, defekte Terrassengeländer und Putzrisse wurden im Gutachten mit insgesamt -6.500 € beziffert. Für notwendige Planungs-, Rückbau- und Umbauarbeiten zur Umnutzung der seit rund 10 Jahren leerstehenden Gastronomie wurden pauschal weitere -90.000 € wertmindernd in Abzug gebracht. Die gesamte Wohnfläche der 4 Einheiten im OG/DG beträgt 330 m², die Gewerbefläche im EG (ehemalige Gastronomie) ca. 230 m² sowie 260 m² Nutzfläche im Garagenanbau. Zu den rechtlichen Besonderheiten zählen diverse Baulasten (Vereinigungs-, Geschossflächen- und Zuwegungsbaulast) sowie die Klassifizierung als Verdachtsfläche im Altlastenkataster des Landkreises Goslar. Das Grundstück liegt zudem in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, wobei das Sanierungsverfahren laut Bauamt abgeschlossen ist und sich in der Abrechnung befindet; für das Bewertungsgrundstück sind jedoch keine weiteren Kosten mehr zu erwarten. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht wurde in Absprache mit dem Rechtspfleger im Gutachten nicht werthmindernd berücksichtigt, stellt vor Ort jedoch ein latentes Risiko dar. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 361.000 € und dem Wegfall der gesetzlichen Mindestgrenzen (5/10 und 7/10) in diesem Folgetermin bietet sich hier eine opportunistische Einstiegschance. Investoren sollten jedoch zwingend ein hohes Sanierungsbudget einkalkulieren und erhebliche Risikoabschläge für die fehlende Innenbesichtigung vornehmen. Bei erfolgreichem Rückbau der Gastronomie und energetischer Sanierung lässt sich hier nach Fertigstellung eine attraktive Rendite erzielen.