ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Castrop-Rauxel, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Castrop-Rauxel, Gerther Straße 67, ist ein gemischt genutztes Grundstück mit einem 2-geschossigen, unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus, einem 1-geschossigen rückseitigen Anbau (Büro) und einem separaten Lagergebäude. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 221.000 €. Die Summe der im Gutachten ermittelten Teilwerte für das Wohn- und Geschäftshaus (189.800 €) und das Lagergebäude (32.200 €) beläuft sich auf 222.000 €, was eine geringfügige Abweichung zum amtlichen Verkehrswert darstellt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren für den Bodenwert. Das Objekt verfügt über eine Grundstücksfläche von 640 m². Die Wohnflächen verteilen sich auf drei Wohnungen (EG: 56,73 m², 1. OG: 91,92 m², DG: 83,35 m²), während die Nutzflächen ein Ladenlokal (44,40 m²), ein Büro im Anbau (53,71 m²) und ein Lagergebäude (57,51 m²) umfassen. Die Wohnung im EG und das Ladenlokal werden vom Eigentümer genutzt, ebenso vermutlich das Büro und das Lager. Die Wohnungen im 1. OG und DG sind vermietet, jedoch sind die tatsächlichen Mieten dem Gutachter nicht bekannt. Die marktübliche Jahresnettomiete für alle Einheiten wird auf 24.536,88 € geschätzt, was bei einem Verkehrswert von 221.000 € einer Bruttorendite von ca. 11,11 % entspricht. Der bauliche Zustand des Wohn- und Geschäftshauses ist als leicht unterdurchschnittlich und sanierungsbedürftig einzustufen. Es besteht ein allgemeiner Unterhaltungsstau und Renovierungs-/Modernisierungsbedarf. Konkrete Mängel umfassen baujahrbedingte Feuchtigkeitsschäden im Keller, starken Feuchtigkeitsgeruch, Putzabplatzungen und Undichtigkeiten in der Dachhaut. Die Elektroinstallation im Keller ist teilweise wild verdrahtet. Der energetische Zustand ist unterdurchschnittlich, eine ausreichende Gebäudehülle und Dachdämmung fehlen, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Für den rückseitigen Anbau und das Lagergebäude wurden ebenfalls Modernisierungen durchgeführt, es bestehen aber noch Restfertigstellungsarbeiten. Der Gutachter konnte lediglich eine Außenbesichtigung sowie den Hausflur und Keller des Hauptgebäudes besichtigen. Alle Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie das Lagergebäude waren für den Gutachter nicht zugänglich. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Dies führte zu erheblichen Risikoabschlägen in der Wertermittlung. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen, insbesondere die Umnutzung des Anbaus zum Büro, wurde unterstellt, aber nicht geprüft. Im Grundbuch sind ein Leitungsrecht für Gelsenwasser, ein gegenseitiges Wegerecht sowie zwei Bergschadenverzichte eingetragen. Letztere führen zu einer Wertminderung, obwohl der Bergbau in diesem Gebiet eingestellt wurde. Schuldverhältnisse in Abteilung III des Grundbuchs wurden im Gutachten nicht berücksichtigt. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Innenzustand aller Einheiten, die Genehmigungslage für die Büronutzung und die genauen Kosten für Sanierung und Modernisierung detailliert geprüft werden.