ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Dillingen, Bayern

Das Bewertungsobjekt ist ein historisches, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1687 (dendrochronologisch belegt) auf einem 136 m² großen, schmalen Grundstück in der Weberstraße 5 in 89407 Dillingen an der Donau. Die Lage in der historischen Altstadt zeichnet sich durch eine sehr gute kleinstädtische Infrastruktur aus, bei der Geschäfte des täglichen Bedarfs, Cafés und der Bahnhof fußläufig erreichbar sind. Das Gebäude weist im Erdgeschoss eine ehemalige Gewerbeeinheit (Schuhmacherei) und in den Obergeschossen zwei Wohnungen auf, ergänzt durch einen kleinen Balkon im ersten Obergeschoss sowie eine Dachterrasse im Dachgeschoss (Gutachten S. 10, 13). Der bauliche Zustand des Gebäudes ist kritisch: Es ist wirtschaftlich vollständig verbraucht und im derzeitigen Zustand nicht bewohnbar, weshalb der Gutachter die Restnutzungsdauer auf 0 Jahre festgesetzt hat (Gutachten S. 16). Es besteht ein massiver Instandsetzungs- und Modernisierungsstau. Sichtbar sind bereits Putzabplatzungen an der Fassade und verbrauchte Fenster; der Zustand im Inneren ist aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung gänzlich unbekannt. Die Grundrisse gelten laut Plan als dysfunktional mit gefangenen, schlecht belichteten Räumen und sehr geringen Raumhöhen, insbesondere im Erdgeschoss (Gutachten S. 14). Zusätzlich erschwert die zweiseitige Grenzbebauung im Osten und Westen die Belichtung und führt zu erwartbaren, strengen Brandschutzauflagen bei einer Sanierung. Da das Gebäude als Baudenkmal eingetragen ist und im Ensembleschutz- sowie Bodendenkmalbereich liegt, ist ein Abriss rechtlich ausgeschlossen. Aus diesem Grund wurde der Verkehrswert im Liquidationswertverfahren auf den reinen, marktgerechten Bodenwert von 43.000 EUR festgelegt, der einen 10-prozentigen Aufschlag auf den Bodenrichtwert von 285 EUR/m² enthält (Gutachten S. 9, 17, 18). Fazit: Ein Investment ist hochspekulativ und erfordert eine vollständige Kernsanierung unter strenger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden. Der extrem günstige Erwerbspreis auf Bodenwertbasis lockt, doch die unkalkulierbaren Sanierungskosten und die schwierige Raumstruktur stellen erhebliche Risiken dar. Nur für Spezialisten mit Erfahrung im Denkmalsegment und entsprechendem Eigenkapital zu empfehlen.