ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Einbeck, Niedersachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Garlebsen 45, Einbeck, umfasst ein Wohngebäude mit Nebengebäude (Garage) sowie ein separates Bürogebäude (Anbau) auf insgesamt drei Flurstücken (22/5, 22/4, 21/3). Der amtliche Gesamtverkehrswert ist auf 48.000 € festgesetzt, wobei die Einzelwerte 48.000 € für das Wohngebäude mit Nebengebäude (Blatt 53) und 1.900 € für das Bürogebäude mit dem unbebauten Flurstück 21/3 (Blatt 117) betragen. Die Summe der Einzelwerte weicht mit 49.900 € vom amtlichen Gesamtwert ab. Die Bewertung erfolgte primär mittels Sachwertverfahren für das Wohngebäude und Ertragswertverfahren für das Bürogebäude. Das Wohngebäude verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 215 m². Das Bürogebäude bietet eine Nutzfläche von ca. 55 m², während die Garage eine Nutzfläche von 45 m² aufweist. Das gesamte Objekt ist unbewohnt und ungenutzt, was eine sofortige Sanierung oder Neugestaltung ermöglicht. Für das Bürogebäude wird ein marktüblicher Jahresrohertrag von 3.960 € angenommen, was ein Mietpotenzial aufzeigt, sobald die baurechtlichen und technischen Fragen geklärt sind. Der Zustand des Wohngebäudes und der Garage wird als schlecht mit erheblichem Unterhaltungsstau beschrieben, inklusive mutmaßlicher Schäden an Wandtapeten, Bodenbelägen und der Heizungsanlage sowie sichtbaren Schäden an Putz und der Eingangstreppe. Die energetische Qualität ist sehr schlecht (Effizienzklasse G bis H), mit einem geschätzten Sanierungsbedarf von mindestens 250.000 € für einen zeitgemäßen Wärmeschutz. Die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen wurde nicht geprüft. Beide Gutachten basieren ausschließlich auf einer Außenbesichtigung, was zu erheblichen Unsicherheiten bezüglich des Innenzustands und verdeckter Mängel führt. Die Legalität des Anbaus ist unklar, da keine Baugenehmigung vorliegt und die eigenständige Nutzbarkeit sowie Brandschutzfragen ungeklärt sind. Das Flurstück 21/3 ist nicht selbständig bebaubar, und das Flurstück 22/4 (Bürogebäude) ist teilerschlossen und vermutlich nicht eigenständig an die Ver- und Entsorgung angeschlossen. Im Grundbuch sind Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke eingetragen. Baulasten sind keine bekannt. Die Grundstücke liegen in einem vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet. Vor einem Gebot sind eine umfassende Innenbesichtigung, eine detaillierte Kostenkalkulation für die Sanierung und die Klärung der baurechtlichen Situation des Anbaus sowie der Versorgungsanschlüsse dringend erforderlich.