ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Eisenach, Thüringen

Das Amtsgericht Eisenach versteigert ein Wohn- und Geschäftshaus in der Oppenheimstraße 15, Eisenach, im Wege der Zwangsvollstreckung. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 67.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren diente der Plausibilisierung. Der Sachverständige rundete den Ertragswert von 66.597 € auf den Verkehrswert von 67.000 €. Das Objekt umfasst ein Vorderhaus, Zwischenbau, Hinterhaus und ein Schuppengebäude auf einem 913 m² großen Grundstück. Die Gesamt-Nutzfläche wird mit 477 m² angegeben, aufgeteilt in 62 m² ehemalige Gewerbefläche, 98 m² ehemalige Wohnfläche im Vorderhaus/Zwischenbau, 154 m² geplante Wohnfläche im Hinterhaus und 163 m² Nebennutzflächen (Keller, Schuppen/Garage). Das Objekt ist vollständig leerstehend; der Wäschereibetrieb wurde 2020, die Wohnnutzung 2023 aufgegeben. Marktübliche Mieten wurden mit 5,00 €/m² für Gewerbe, 6,20 €/m² für die Wohnung im Vorderhaus und 5,20 €/m² für die Wohnung im Hinterhaus sowie 40 € für die Garage angesetzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von ca. 21.100 € entspricht. Das Gebäude, Baujahr ca. 1890, befindet sich in einem mäßig bis schlechten baulichen Zustand und ist derzeit nicht nutzbar. Das Schuppengebäude ist desolat und abbruchreif. Es wurden massive Feuchteschäden, verschlissene Bauteile, unfertige Bauleistungen und mangelhafte Dachentwässerung festgestellt. Einzelne Modernisierungen (Dach, Fenster, WDVS-Teile, Heizung) wurden ab ca. 2000 vorgenommen, genügen aber nicht den heutigen Anforderungen des GEG. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Sachverständige führte am 18.07.2025 eine Ortsbesichtigung durch, hatte jedoch nur teilweisen Zugang. Die westliche Gebäudeaußenseite konnte aufgrund angrenzender Bebauung nicht besichtigt werden. Funktionsproben technischer Anlagen wurden nicht vorgenommen, und nicht alle Gebäudeteile wurden untersucht. Die Beschreibung basiert auf augenscheinlichen Feststellungen, Unterlagen und Annahmen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 13.05.2025 eingetragen. Es bestehen keine Baulasten oder Denkmalschutz. Das Grundstück liegt im Überschwemmungsgebiet der Hörsel. Die Umnutzung des Hinterhauses zu Wohnzwecken ab 2017 erfolgte ohne vorliegende Baugenehmigung, deren Erfordernis im Bedarfsfall zu klären ist. Ein erheblicher Wertabschlag von 227.000 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Sanierungs- und Instandhaltungsaufwand) wurde im Gutachten berücksichtigt, wobei betont wird, dass dies ein marktüblicher Abschlag und keine Kostenschätzung ist.