ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Emmerich am Rhein, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in der Baustraße 35, 46446 Emmerich am Rhein, ist eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 384.900 EUR. Die Bewertung erfolgte primär mittels Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwertanteil für den Miteigentumsanteil von 3.137,819/10.000 an der Gesamtgrundstücksfläche von 803 m² mit 62.991,72 EUR angesetzt wurde. Der Verkehrswert wurde rein rechnerisch auf die vier beteiligten Flurstücke aufgeteilt, wobei ein Einzelausgebot wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheint. Die Gewerbeeinheit verfügt über eine Nutzfläche von rund 189 m², bestehend aus Empfang, fünf Büroräumen, Aufenthaltsraum, Flur und zwei WCs, ergänzt durch einen direkt zugänglichen Kellerraum von ca. 35 m². Hinzu kommen Sondernutzungsrechte an einem Stellplatz und einer Garage mit drei Einstellplätzen. Das Objekt wird derzeit vom Eigentümer selbst genutzt, wodurch keine Ist-Miete erzielt wird. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wurde auf Basis eines Mietansatzes von 7,66 EUR/m² für die Büroräume sowie 40 EUR/Stellplatz für die Garage und 20 EUR für den Einzelstellplatz auf insgesamt rund 19.075 EUR geschätzt, was ein jährliches Mietpotenzial von 19.075 EUR ergibt. Das Gebäude, Baujahr 1992 (Garagen 1997), präsentiert sich in einem sauberen und gepflegten, baujahrestypischen Unterhaltungszustand. Nennenswerte Modernisierungen nach der Errichtung sind nicht erfolgt. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt, und es wird davon ausgegangen, dass das Gebäude den aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht gerecht wird, was zukünftige Investitionen erfordern könnte. Die Beheizung erfolgt über eine Gasheizung, die Warmwasserversorgung dezentral über Durchlauferhitzer. Der Sachverständige konnte das gesamte Bewertungsobjekt, einschließlich der Innenräume, besichtigen. Die Ortsbesichtigung fand am 04.12.2025 statt. Einschränkungen bestanden darin, dass haustechnische Einrichtungen keiner Funktionsprüfung unterzogen wurden und keine Baustoff- oder Bauteilprüfungen durchgeführt wurden. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen und Altlasten basieren auf Unterlagen oder Annahmen. Die materielle Legalität der Bauten wurde grundsätzlich unterstellt. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit (Wege- und Fahrrecht), eine Verfügungsbeschränkung sowie die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers vermerkt. Eine Baulasteintragung für Flurstück 361 ist vorhanden, wird jedoch als nicht wertrelevant eingestuft, da sie die eigene Zufahrt betrifft. Das monatliche Hausgeld beträgt 215 EUR, wovon 79 EUR in die Erhaltungsrücklage fließen. Die Erhaltungsrücklage für das Sondereigentum belief sich Ende 2024 auf rund 10.900 EUR. Vor einem Gebot sollten die vollständigen WEG-Unterlagen, insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen, sowie die genauen Auswirkungen des Insolvenzverfahrens geprüft werden.