ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Hannover, Niedersachsen

Objekt & Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Teileigentum Nr. 2 an einem im Jahr ca. 1975 errichteten, achtgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus im beliebten Hannoveraner Stadtteil List (Hinrichsring 12). Die Liegenschaft befindet sich in einer etablierten Wohn- und Gewerbelage im Nordosten Hannovers, nahe dem Mittellandkanal und der Eilenriede. Das zu bewertende Teileigentum umfasst eine großzügige Nutzfläche von insgesamt ca. 639 m², aufgeteilt in ca. 495 m² im Erdgeschoss (ehemals Ladenfläche) und ca. 144 m² Lagerfläche im Kellergeschoss. Ein eigener PKW-Stellplatz oder eine Garage gehören nicht zum Objekt. Zustand & Ausstattung: Der bauliche Zustand des Teileigentums wird im Gutachten insgesamt als ausreichend beschrieben. Es besteht jedoch ein allgemeiner Instandhaltungs- und Sanierungsstau sowie ein Bedarf an Schönheitsreparaturen durch den nutzungsbedingten Gebrauch. Die Außenwände des Gebäudes verfügen über eine beidseitige Wärmedämmung, während die Fassade mit Heraklithplatten verkleidet ist. Ein wesentlicher Risikofaktor ist der Verdacht auf asbesthaltige Fassadenplatten, was im Falle einer energetischen Sanierung oder eines Rückbaus zu erheblichen Abbruch- und Entsorgungskosten führen kann. Rechte, Lasten & Risiken: Ein zentrales Risiko für Erwerber stellt die fehlende Innenbesichtigung dar; der Gutachter konnte das Objekt lediglich von außen bewerten. Zudem weicht die aktuelle Nutzung (Aufteilung in einen Laden und eine Moschee) von der bauordnungsrechtlich genehmigten Nutzung als reine Ladenfläche ab. Eine entsprechende Umnutzungsgenehmigung liegt laut Bauakte nicht vor, was das Risiko einer behördlichen Nutzungsuntersagung, nachträglicher Genehmigungskosten oder einer Rückbauverpflichtung birgt. Im Grundbuch ist zudem eine Grunddienstbarkeit (Überbaurecht) eingetragen. Investitionsfazit: Für opportunistische Investoren bietet das Objekt aufgrund seiner Lage in Hannover-List und der teilweisen Vermietung ein interessantes Potenzial. Allerdings müssen die unklare baurechtliche Situation bezüglich der Moscheenutzung, der Asbestverdacht an der Fassade sowie das Risiko unvorhergesehener Innenschäden aufgrund der ausgebliebenen Innenbesichtigung substanziell in die Preiskalkulation einfließen. Ein konservativer Risikoabschlag beim Gebot ist dringend anzuraten.