ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt in Herne, gelegen an der Bochumer Straße 198, umfasst ein zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr ca. 1905 auf einem insgesamt 748 m² großen, ebenen Grundstück (Flurstücke 254 und 257). Die Lage zeichnet sich durch eine gute kleinteilige Infrastruktur mit fußläufig erreichbaren Geschäften des täglichen Bedarfs sowie einer sehr guten Anbindung an die Autobahn A43 (ca. 0,7 km entfernt) aus. Das Gebäude verfügt über vier Wohneinheiten, ein Gewerbe (Ladenlokal) im Erdgeschoss sowie Nebengebäude mit Garagen und Stallungen. Zum Zeitpunkt der Begutachtung stand die Dachgeschosswohnung leer, während die restlichen Einheiten teilweise vermietet waren. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird äußerlich als befriedigend beschrieben, es besteht jedoch erkennbarer Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf, wie beispielsweise sichtbare Putzschäden an der Fassade zeigen. In der Vergangenheit wurden bereits vereinzelte Modernisierungen durchgeführt, darunter die Erneuerung von zwei Bädern, Teilen der Elektro- und Abflussleitungen sowie die Neueindeckung des Daches in den 1990er Jahren. Da der Sachverständige keinen Zutritt zu den Wohnungen, dem Ladenlokal und den Nebengebäuden erhielt, basiert die Wertermittlung auf fiktiven, marktüblichen Annahmen bezüglich des Innenzustands, was ein erhebliches Kalkulationsrisiko für Bietinteressenten darstellt. Rechtlich ist das Objekt stark belastet. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Wohnungsrecht für eine 107 Jahre alte Berechtigte eingetragen, ebenso wie ein Wegerecht. Zudem ist im Baulastenverzeichnis eine Fahr-, Wege- und Stellplatzbaulast vermerkt. Eine besondere Problematik stellt eine an einen Nachbarn veräußerte Garage dar, für die eine ungesicherte, vertragliche Vereinbarung zur Nutzung der Grundstückszufahrt besteht, deren Fortbestand nach einem Eigentümerwechsel unklar ist. Hinzu kommen zwei Eintragungen im Altlastenkataster der Stadt Herne. Fazit: Für erfahrene Investoren stellt das Objekt eine klassische Value-Add-Gelegenheit dar. Aufgrund der schwer kalkulierbaren Sanierungsrisiken im Innenbereich und der komplexen rechtlichen Belastungen sollte ein Gebot jedoch nur mit einem signifikanten Risikoabschlag abgegeben werden. Die Klärung der dinglichen Absicherung der veräußerten Garage sowie das Alter der Wohnungsberechtigten sind hierbei die entscheidenden Faktoren für die wirtschaftliche Tragfähigkeit.