ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Höxter, Nordrhein-Westfalen

Das Wohn- und Geschäftshaus in der Westerbachstraße 44 in Höxter wird im Rahmen einer Zwangsvollstreckung versteigert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 90.000 Euro. Dieser Wert wurde vom Sachverständigen nach Anwendung des Sachwert- und Ertragswertverfahrens, unter Berücksichtigung verschiedener Wertminderungen und eines Risikoabschlags von 15% aufgrund der nicht erfolgten Innenbesichtigung, bestätigt. Der Bodenrichtwert für die Zone liegt bei 115 Euro/m² zum Stichtag 01.01.2025. Das Objekt umfasst eine Wohnfläche von ca. 144 m² im ersten und zweiten Obergeschoss sowie eine Nutzfläche von ca. 115 m² im Erdgeschoss, die ehemals als Gaststätte diente. Die Wohnung wird vermutlich vom Eigentümer bewohnt, während die Gewerbefläche seit etwa 2010 ungenutzt ist. Die marktübliche Jahresmiete für das Gesamtobjekt wird auf 15.540 Euro geschätzt, was bei Vollvermietung eine Bruttorendite von 17,27% ergeben würde. Es sind keine Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden. Das Gebäude, vermutlich aus dem 18. Jahrhundert stammend und unter Denkmalschutz stehend, ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Äußerlich zeigen sich deutliche Verwitterungen an Fassaden und Fenstern sowie ein Wartungsbedarf an der Dacheindeckung. Der energetische Standard ist überaltert, eine Energieeffizienzklasse 'F' wird vermutet, und die Gas-Zentralheizung gilt als nicht mehr zeitgemäß. Umfangreiche Modernisierungen fanden zuletzt um 1989/90 statt, seitdem gab es augenscheinlich keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen. Der Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da der Eigentümer keinen Zugang zu den Innenräumen ermöglichte. Aussagen zum Innenzustand, zur Funktionsfähigkeit technischer Anlagen und zu verdeckten Mängeln basieren daher auf Annahmen und Erfahrungswerten. Dies führte zu einem erheblichen Risikoabschlag in der Wertermittlung. Untersuchungen auf Altlasten, Baugrundverhältnisse oder Schädlingsbefall wurden nicht durchgeführt. Rechtlich ist das Gebäude denkmalgeschützt. Eine historische Baulast im Grundbuch wird als nicht mehr wertbeeinflussend eingestuft. Im Baulastenverzeichnis sind keine weiteren Baulasten vermerkt. Es wird angenommen, dass keine Wohnungsmiet- oder gewerblichen Pachtverträge bestehen. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Innenzustand, der Umfang des Sanierungsbedarfs und die potenziellen Kosten für eine energetische Ertüchtigung detailliert geprüft werden.