ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Iserlohn, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Iserlohn versteigert am 09.10.2026 ein Wohn-/Geschäftshaus in Iserlohn, Nordstraße 31, im Wege der Zwangsvollstreckung. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 22.09.2025 auf 330.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da das Objekt nicht überwiegend auf Eigennutzung ausgerichtet ist. Der Sachwert wurde nachrichtlich ausgewiesen, da keine ausreichenden Vergleichswerte vorlagen. Das Objekt umfasst eine Wohnfläche von ca. 114 m² und eine Nutzfläche von ca. 226,79 m², die als Praxisräume dienen. Es ist in zwei Wohnungen (OG und DG) und Praxisräume (EG) aufgeteilt. Die Nutzung ist als Eigennutzung und vermietet angegeben. Die marktübliche Jahresmiete wird auf 30.652 € geschätzt, davon 21.772 € für die Praxisräume (8,00 €/m²) und 8.880 € für die Wohnungen (6,50 €/m²). Eine Ist-Miete ist nicht explizit ausgewiesen. Das Gebäude, Baujahr 1949 mit An- und Umbauten 1977, befindet sich in einem dem Alter entsprechenden, überwiegend guten Gesamteindruck. Es wurden jedoch Feuchtigkeitsschäden im Keller, Risse am Natursteinsockel und an der Einfriedungsmauer festgestellt. Ein erhöhter Instandhaltungsaufwand für die Grundleitungen wird angenommen. Ein Energieausweis liegt nicht vor; der Wärmeschutz ist bauzeitalterstypisch, und der Endenergiebedarf entspricht der Energieeffizienzklasse G (ca. 250 kWh/(m²a)), was eine Nachrüstpflicht im Verkaufsfall bedeutet. Eine Schadstoffbelastung kann aufgrund des Baujahres nicht ausgeschlossen werden. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Die Wohnung im Obergeschoss und das Kellergeschoss konnten besichtigt werden, die Praxisräume im Erdgeschoss und die Wohnung im Dachgeschoss jedoch nicht. Technische Anlagen wurden nicht auf Funktionsfähigkeit geprüft, und bauteilzerstörende Untersuchungen fanden nicht statt. Diese Einschränkungen führten zu Risikoabschlägen von insgesamt 35.000 € im Verkehrswert, unter anderem für den Verdacht auf Altlasten durch einen ehemaligen Erdtank und für unentdeckte Mängel in den nicht besichtigten Bereichen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Zudem besteht eine Abstandflächenbaulast zugunsten des Grundstücks. Es sind keine weiteren grundbuchlich eingetragenen Rechte oder Belastungen genannt, die den Verkehrswert beeinflussen. Vor dem Zuschlag sollten die tatsächlichen Mieteinnahmen und Mietverträge geprüft, eine umfassende Innenbesichtigung der nicht zugänglichen Bereiche durchgeführt und der Zustand der Grundleitungen sowie potenzielle Schadstoffbelastungen vertieft untersucht werden.