ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Jüchen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Wohn- und Geschäftshaus in Jüchen, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 538.354,00 EUR. Das Gutachten ermittelte einen Ertragswert von 465.000,00 EUR nach Berücksichtigung verschiedener Wertabschläge. Die primäre Wertermittlung erfolgte nach dem Ertragswertverfahren, da eine ertragsorientierte Nutzung im Vordergrund steht. Der Bodenwert wurde auf 220,00 EUR/m² angepasst, was einem Gesamtwert von 171.160,00 EUR für das 778 m² große Grundstück entspricht. Das Gebäude, ca. 1998 errichtet, beherbergt eine Gewerbeeinheit (Apotheke) im Erd- und Kellergeschoss mit einer Nutzfläche von 290,41 qm sowie zwei Wohneinheiten im Dachgeschoss und Spitzboden mit einer Gesamtwohnfläche von 194,45 qm. Die Gewerbeeinheit und vermutlich auch die Wohneinheiten werden von der Eigentümerin selbst genutzt; Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Die marktübliche Monatsmiete wird für die Gewerbeeinheit auf 1.402,50 EUR und für die Wohneinheiten auf insgesamt 1.264,51 EUR geschätzt, was einem jährlichen Rohertrag von 32.004,12 EUR entspricht. Die geschätzte Bruttorendite auf Basis des Gutachtenwerts liegt bei 6,88 %. Der Unterhaltungszustand des Objekts wird als unterdurchschnittlich gepflegt beschrieben, mit einer ungepflegten rückwärtigen Grundstücksfläche. Die energetischen Eigenschaften entsprechen dem Baujahr Ende der 1990er Jahre. Ein Reparatur- und Renovierungsstau für die Wohnflächen wurde mit 13.125,38 EUR als Zeitwert geschätzt. Das Gebäude verfügt über eine Gas-Zentralheizung. Ein Energieausweis lag dem Gutachter nicht vor, und es wird auf die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hingewiesen. Der Sachverständige konnte die Gewerbeeinheit im Erd- und Kellergeschoss besichtigen, hatte jedoch keinen Zugang zu den Wohnräumen im Dachgeschoss und Spitzboden. Die Bewertung dieser Bereiche erfolgte daher nach Aktenlage und äußerem Eindruck, was zu einem Sicherheitsabschlag führte. Technische Prüfungen bezüglich Standsicherheit, Schall-/Wärmeschutz, Brandschutz, Schädlingsbefall, Rohrfraß oder Schadstoffen wurden nicht durchgeführt. Die Wertabschläge sind Schätzungen und keine detaillierten Kostenkalkulationen. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten benachbarter Grundstücke eingetragen, die auch durch eine Baulast gesichert ist. Diese schränkt die bauliche Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks teilweise ein und führte zu einem Wertabschlag von 17.116,00 EUR. Der Versteigerungsvermerk ist seit dem 10.05.2024 im Grundbuch eingetragen. Es sind keine Altlasten bekannt, und Erschließungskosten sowie Kanalanschlussbeiträge sind abgegolten. Eine Diskrepanz zwischen dem amtlichen Verkehrswert und dem Gutachtenwert erfordert eine genaue Prüfung vor Gebotsabgabe.