ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Kamp-Lintfort, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Kamp-Lintfort, Dorfstraße 34, ist ein unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus aus dem Baujahr 1970 mit einer Grundstücksfläche von 923 m². Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 07.05.2019 auf 230.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig im Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren wurde stützend herangezogen. Eine wirtschaftliche Folgenutzung als Zweifamilienhaus wird unterstellt, da das Ladenlokal im Erdgeschoss leersteht und eine Nachfrage nach Gewerbeflächen in dieser Lage kaum gegeben ist. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von 85 m² im 1. Obergeschoss und eine Nutzfläche von 91 m² im Erdgeschoss (Ladenlokal). Das Dachgeschoss ist mit 43 m² als Hobbyraum ausgebaut, jedoch ungenehmigt als zusätzliche Wohneinheit. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird bei vollständiger Wohnnutzung und Umnutzung des Ladenlokals auf ca. 15.875 € geschätzt, was einer Bruttorendite von ca. 6,90 % auf den Verkehrswert entspricht. Das Ladenlokal steht derzeit leer, die Wohnung im 1. Obergeschoss ist eigengenutzt. Der bauliche Zustand ist als befriedigend bis mäßig einzustufen, mit erheblichem Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. Ein Teil der Fenster und ein Badezimmer im Dachgeschoss wurden modernisiert, die Ölzentralheizung stammt jedoch aus dem Jahr 1987, und die Umfassungswände sind ohne zusätzliche Wärmedämmung. Das Garagendach ist undicht. Für die erforderlichen Investitionen wurde eine Wertminderung von 42.500 € im Gutachten berücksichtigt, die jedoch keine detaillierte Kostenschätzung darstellt. Der Sachverständige konnte das Objekt am 07.05.2019 in den frei zugänglichen Bereichen nahezu vollständig besichtigen, hatte jedoch keinen vollständigen Innenzugang zu allen Bereichen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Baumängel sowie Bauschäden wurden nur offensichtlich erkennbar erfasst. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Die materielle Legalität der ungenehmigten Dachgeschossnutzung und der Garage wurde nicht geprüft. Im Grundbuch sind Wegerechte für Nachbargrundstücke eingetragen. Eine Baulast sichert den Anschluss an Ver- und Entsorgungsleitungen. Die ungenehmigte Nutzung des Dachgeschosses und die fehlenden Genehmigungsunterlagen für die Garage stellen rechtliche Unsicherheiten dar. Vor einem Gebot sollten diese Punkte sowie die tatsächlichen Kosten für die Umnutzung und Sanierung detailliert geprüft werden.