ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Wohn- und Geschäftshaus befindet sich auf einem 350 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 146) im Kreuzungsbereich Peter-Lauten-Straße 35 / Gutenbergstraße 124 in 47803 Krefeld. Die Lage westlich des Krefelder Zentrums wird als einfache Wohn- und Geschäftslage eingestuft, bietet jedoch eine hervorragende Verkehrsanbindung durch Bus- und Straßenbahnlinien sowie fußläufig erreichbare Geschäfte des täglichen Bedarfs. Die Bebauung besteht aus einem dreieinhalbgeschossigen Hauptgebäude aus der Zeit vor 1907 und einem eingeschossigen, rückwärtigen Flachdachanbau aus dem Jahr 2016. Die nutzbare Gesamtfläche von ca. 690,5 m² verteilt sich auf sieben Wohnungen (ca. 447,5 m²), zwei Ladenlokale im Erdgeschoss (ca. 243,0 m²) sowie eine integrierte Doppelgarage. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist laut Gutachten als schlecht und stark sanierungsbedürftig zu bewerten. In den letzten Jahrzehnten wurden kaum Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Bei der teilweisen Ortsbesichtigung am 10.03.2026 wurden gravierende Mängel festgestellt, darunter feuchte Kellerwände, erhebliche Korrosion an den Trägern der Gewölbedecken, Mauerrisse im Zargenbereich und ausgetretene Holztreppen. Die beiden Gewerbeeinheiten befinden sich in einem katastrophalen Zustand mit teilweise demontierten Heizkörpern und Schimmelbildung. Ein Großteil der Wohnungen (2. OG Mitte und rechts sowie das Dachgeschoss) konnte vom Sachverständigen nicht besichtigt werden, was ein erhebliches Bieterrisiko bezüglich des tatsächlichen Innenzustands darstellt. Rechtlich und administrativ ist das Objekt stark belastet. Für beide Gewerbeeinheiten besteht eine rechtskräftige Nutzungsuntersagung der Krefelder Bauaufsicht wegen erheblicher Brandschutzmängel und einer illegalen Nutzung zu Schlafzwecken. Zudem existieren keine schriftlichen Mietverträge; die Mieten der teils vermieteten Wohnungen werden laut Bewohnern bar an unbekannte Dritte gezahlt. Es liegt eine Anordnung der Zwangsverwaltung vor. Zudem besteht ein Grenzüberbau des Flachdachbereiches von ca. 7 m² auf Nachbarflurstücke, der im Ertragswert mit einem geringen Vorteil von 2.000 € angesetzt wurde. Der Gutachter kalkuliert die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zur Wiederherstellung eines normalen Zustands auf rund 400.000 € und berücksichtigt eine einjährige Leerstandszeit mit 76.000 € Ertragsausfall. Für Investoren stellt das Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt mit hohem Risikoprofil dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 325.000 € resultiert bereits aus dem korrigierten Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der immensen Schadensbeseitigungskosten. Eine erfolgreiche Entwicklung setzt die vollständige Entmietung, eine brandschutztechnische Kernsanierung in enger Abstimmung mit den Behörden sowie eine Neuvermietung zu Marktmieten (Wohnen ca. 9,00 €/m², Gewerbe ca. 7,00 €/m²) voraus. Ohne weitreichende Bauerfahrung und solide Eigenkapitalreserven ist von einem Erwerb dringend abzuraten.