ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Laer, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende, unterkellerte und eingeschossige Wohn- und Bürohaus wurde im Jahr 1998 auf einem 563 m² großen Eckgrundstück in Laer (Zum Hagenbach 24) errichtet. Das Objekt liegt in einem Gewerbegebiet in einfacher Geschäftslage und ist als reine Wohnlage nur bedingt geeignet. Die Wohnfläche beträgt ca. 100,98 m², während die Nutzfläche im Kellergeschoss und der Garage ca. 77,83 m² umfasst. Ein massives Erschließungsrisiko resultiert aus der fehlenden direkten Straßenanbindung, weshalb ein Notwegrecht über Nachbargrundstücke beansprucht werden muss, was eine Geldrente nach sich ziehen kann (Gutachten S. 7, 17). Der bauliche Zustand wird als befriedigend mit erheblichem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf beschrieben. Besonders gravierend sind die festgestellten Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Dachgeschoss sowie am Außenmauerwerk der Garage. Zudem weist das Sektionaltor Mängel auf. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Abzug von 10 % des vorläufigen Ertragswerts (ca. 20.563 €) vorgenommen. Zur Ausstattung gehören ein offener Kamin im Erdgeschoss, eine Fußbodenheizung im Erdgeschoss sowie ein Carport aus dem Jahr 2002 (Gutachten S. 11, 12, 23). Aus Investorensicht ist dieses Objekt als risikoreich einzustufen. Die Kombination aus Bauschäden und der ungeklärten Wegerechtssituation erfordert eine sorgfältige Kalkulation der Sanierungs- und Folgekosten. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 180.000 € festgesetzt, wobei der reine Bodenwert aufgrund des Notwegrechts pauschal um 5.000 € abgewertet wurde. Ein profitabler Einstieg ist nur mit deutlichem Abschlag im Zwangsversteigerungsverfahren und unter präziser Berücksichtigung der anfallenden Renovierungskosten im Bereich der Feuchtigkeitsbeseitigung denkbar.