ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Leverkusen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung Nr. 7 in einem viergeschossigen Wohn- und Geschäftshaus in Leverkusen-Wiesdorf, Baujahr 1999. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 135.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, wobei ein Risikoabschlag von ca. 15.000 € aufgrund der Bewertung dem äußeren Anschein nach berücksichtigt wurde. Die Wohnung im 1. Obergeschoss verfügt über ca. 43 m² Wohnfläche und teilt sich auf in Diele, Bad, Wohnbereich mit Schlafnische sowie Erker mit Küche und Essplatz. Zur Einheit gehören zudem ein Kellerraum mit ca. 6 m² Nutzfläche und ein PKW-Stellplatz im Freien, der über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet ist. Die Wohnung ist vermietet, jedoch sind weder der Mietvertrag noch die aktuell erzielte Miete bekannt. Der Gutachter ermittelte einen Jahresrohertrag von 5.760 € als Basis für die Ertragswertermittlung, was einer Bruttorendite von ca. 4,27 % auf den Verkehrswert entspricht. Das Gemeinschaftseigentum des Gebäudes befindet sich äußerlich in einem gepflegten Zustand. Die innere Ausstattung der Wohnung ist unbekannt, wird aber als altersgemäß für die 1990er Jahre vermutet. Angaben zu Baumängeln, Bauschäden oder Unterhaltungsstau konnten aufgrund des fehlenden Innenzugangs nicht gemacht werden. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Heizungsart ist unbekannt. Die energetische Ausstattung wird als üblich für das Baujahr 1999 angenommen. Der Sachverständige hatte keinen Zutritt zur Wohnung und konnte das Gebäude nur teilweise von innen (einige Kellerflure und Waschküche) besichtigen. Die Bewertung erfolgte daher dem äußeren Anschein nach und basierte auf Unterlagen. Technische Einrichtungen wie Heizung, Warmwasserversorgung oder Elektroinstallationen wurden nicht funktionsgeprüft. Diese Einschränkungen sind maßgeblich für die Datenqualität und den vorgenommenen Risikoabschlag. Im Grundbuch sind Grunddienstbarkeiten für Pkw-Abstellplätze sowie ein Wegerecht eingetragen. Der Zwangsversteigerungsvermerk ist ebenfalls in Abteilung II vermerkt. Belastungen in Abteilung II und III wurden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt, da der Rechtspfleger im Versteigerungstermin über deren Übernahme entscheidet. Es wird dringend empfohlen, die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie die WEG-Unterlagen (Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle) vor Gebotsabgabe zu prüfen, da hierzu keine Informationen vorliegen.