ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Mülheim an der Ruhr, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt Löhberg 15 in 45468 Mülheim an der Ruhr umfasst ein fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (Vorderhaus, Baujahr ca. 1954) sowie einen zweigeschossigen Altbau im rückwärtigen Grundstücksbereich (Baujahr ca. 1900). Das Grundstück hat eine Größe von 256 m² und liegt in einer zentralen, einfachen Wohn- und Geschäftslage der Mülheimer Altstadt. Die Gesamtwohnfläche des Vorderhauses beträgt 374,47 m², verteilt auf vier Wohnungen. Hinzu kommen zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Käsegeschäft und Änderungsschneiderei) mit einer Nutzfläche von 82,33 m² sowie der leerstehende Altbau mit ca. 113,32 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand des Vorderhauses wird als altersgemäß und normal beschrieben, weist jedoch allgemeinen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Deutlich kritischer stellt sich der rückwärtige Altbau dar: Hier besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau mit massiven Feuchtigkeitsschäden, Putzabplatzungen und Schimmelbildung im Dachgeschoss. Zudem liegen schwerwiegende brandschutzrechtliche Mängel vor, da kein zweiter Rettungsweg existiert und eine Feuerwehrzufahrt aufgrund der engen Bebauung (Zugang nur über einen 1,20 m breiten Durchgang) nicht möglich ist. Eine Nutzung des Altbaus ist im jetzigen Zustand rechtlich und technisch ausgeschlossen. Zusätzliche Risiken ergeben sich aus der Eintragung des Grundstücks im Altlastenkataster als Verdachtsfläche (aufgrund einer früheren chemischen Reinigung auf dem Nachbargrundstück) sowie einer bestehenden Bergschadensgefährdung durch das stillgelegte Bergwerksfeld 'ver. Sellerbeck'. Zudem konnten die Wohnungen im 1. OG und 3. OG nicht von innen besichtigt werden, was ein erhebliches Kalkulationsrisiko bezüglich des tatsächlichen Erhaltungszustands darstellt. Fazit: Das Objekt bietet durch seine zentrale Lage und die bestehende Vermietung des Vorderhauses eine solide Ertragsbasis, ist jedoch aufgrund der massiven Mängel des Altbaus und der rechtlichen Risiken (Altlasten, Brandschutz) nur für erfahrene Investoren zu empfehlen. Ein erfolgreiches Investment setzt eine konservative Preiskalkulation voraus, die erhebliche Sanierungs- und Untersuchungskosten einkalkuliert.