TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in München, Bayern

Das vermutlich im 19. Jahrhundert errichtete, unter Denkmalschutz stehende Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Triftstraße 9 im hochbegehrten Münchener Stadtteil Lehel (St. Anna-Vorstadt). Das 460 m² große Grundstück ist mit einem vollunterkellerten Gebäude (Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse und Dachgeschoss) bebaut. Die Wohnfläche von Erd- bis Dachgeschoss beträgt ca. 868 m², ergänzt durch eine ca. 64 m² große Ladenfläche im Erdgeschoss. Die Mikrolage zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe zur Isar und dem Englischen Garten aus und gehört zu den exklusivsten Wohnadressen Deutschlands. Zum baulichen Zustand und der Ausstattung des Gebäudes liegen keine behördlich geprüften oder öffentlich zugänglichen Informationen vor. Da die Wertermittlung auf einem privaten Gutachten basiert, das aus Urheberrechtsgründen nicht veröffentlicht werden durfte, bleibt der genaue Modernisierungsgrad, die Beschaffenheit der Haustechnik sowie das Vorhandensein von Bauschäden für Bietinteressenten im Verborgenen. Angesichts des historischen Baujahres muss von einem potenziell hohen, kostenintensiven Sanierungs- und Modernisierungsbedarf ausgegangen werden. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt. Ein zentrales Risiko für den Erwerber besteht darin, dass das gesetzliche Sonderkündigungsrecht für Mietverhältnisse (§ 57a ZVG) bei Teilungsversteigerungen nicht anwendbar ist; bestehende Mietverträge müssen somit unverändert übernommen werden. Zudem schränken die strengen Denkmalschutzauflagen künftige bauliche Veränderungen stark ein. Das Fehlen jeglicher Innenbesichtigungsmöglichkeiten und des Gutachtens begründet ein maximales kalkulatorisches Risiko hinsichtlich verdeckter Mängel. Für risikobereite Investoren mit hoher Liquidität stellt das Objekt trotz der Risiken ein exzellentes Core-Investment mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial dar. Die Denkmalschutz-Sonder-AfA bietet bei einer Sanierung hervorragende steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Kapitalanleger. Wegen des 'Blindkaufs' ohne Gutachten ist jedoch eine äußerst konservative Kalkulation zwingend erforderlich, bei der erhebliche finanzielle Puffer für Sanierungsmaßnahmen im siebenstelligen Bereich eingeplant werden sollten.