ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Neufahrn, Bayern

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt am Salzburgweg 1 in 84088 Neufahrn in Niederbayern umfasst ein großzügiges Grundstück von 2.315 m² mit einem im Jahr 1950 erbauten Wohnhaus (BT 1) sowie U-förmig angelegten Wirtschaftsgebäuden eines ehemaligen Gartenbaubetriebs. Das Anwesen ist baulich in fünf Segmente (BT 1 bis BT 5) unterteilt. Während das vollunterkellerte Haupthaus mit ausgebautem Dachgeschoss eine Wohnfläche von rund 102 m² aufweist, wurden Teile der Wirtschaftsgebäude (BT 3 und BT 4) im Laufe der Jahre ebenfalls zu Wohnzwecken umgenutzt, woraus sich eine geschätzte Gesamtwohnfläche von ca. 219 m² ergibt. Die restlichen Gebäudeteile dienen als Lagerflächen. Der bauliche Zustand und die Qualität der Innenausstattung konnten vom Sachverständigen nicht verifiziert werden, da eine Innenbesichtigung durch den Eigentümer verweigert wurde. Das Gutachten unterstellt einen altersgemäßen Instandhaltungsgrad mit erheblichem energetischen Modernisierungsbedarf, da kein Energieausweis vorliegt. Die Erschließung erfolgt über die öffentliche Straße sowie eine private Kleinkläranlage. Aufgrund der Lage im Goldbachtal besteht zudem eine latente Hochwassergefahr durch den angrenzenden Goldbach. Rechtlich birgt das Objekt signifikante Risiken. Die Immobilie befindet sich im baurechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Die Wohnnutzung außerhalb des genehmigten Betriebsleiterwohnhauses (BT 1) ist baurechtlich nicht offiziell genehmigt. Obwohl diese Nutzung von den Behörden derzeit geduldet wird, besteht keine dauerhafte Rechtssicherheit. Zusätzlich wird die Wohnqualität durch Schienenlärm der ca. 80 Meter westlich verlaufenden Bahntrasse Landshut-Regensburg beeinträchtigt. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Kanalleitungsrecht eingetragen. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine hochspekulative Gelegenheit dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 460.000 EUR basiert rein auf dem Ertragswertverfahren mit einem erhöhten Liegenschaftszinssatz von 3,0 %, welcher die Risiken abbildet. Ein Erwerb empfiehlt sich nur für erfahrene Projektentwickler, die das baurechtliche Nutzungsrisiko sowie potenzielle Sanierungskosten kalkulieren können.