TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Niederrheinstraße 1 befindet sich im zentralen Ortsbereich von Neuss-Grefrath (Rhein-Kreis Neuss). Das aus zwei Flurstücken bestehende Gesamtgrundstück weist eine Fläche von 372,50 m² auf. Bebaut ist das Areal mit einem ca. 1953 errichteten, einseitig angebauten Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus einem eingeschossigen Baukörper mit ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden sowie einem eingeschossigen, teilunterkellerten Anbau. Das Gebäude umfasst eine vermietbare Gesamtwohn- und -nutzfläche von 148,00 m², die sich in ein Ladenlokal (Pizzeria) im Erdgeschoss mit ca. 45,00 m² sowie eine Wohneinheit mit ca. 103,00 m² aufteilt. Die Lage bietet eine gute werbliche Wahrnehmbarkeit für den Gewerbebetrieb, ist für die Wohnnutzung jedoch durch den Straßen- und Kreisverkehr mit Lärmimmissionen behaftet. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Sachverständigengutachten als dem Alter entsprechend einfach bis durchschnittlich bewertet. Modernisierungen an Fenstern und Sanitärbereichen liegen bereits mehr als 20 Jahre zurück. Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden diverse Unterhaltungsbesonderheiten festgestellt, darunter Fugen- und Feuchtigkeitsschäden an der Ziegelfassade, Feuchtigkeitsmängel im Gebäudeinneren sowie ein insgesamt einfacher und teilweise laienhaft ausgeführter Innenausbau. Die Raumaufteilung der Wohnung ist im Erdgeschoss funktionell eingeschränkt. Die Beheizung erfolgt über zwei getrennte Gas-Thermen für Gewerbe und Wohnung. Die rechtliche Situation stellt sich weitgehend unkompliziert dar: Das Grundbuch ist in Abteilung II frei von Belastungen, Baulasten von wesentlicher Wertminderung liegen nicht vor (lediglich eine historisch begünstigende Stellplatzbaulast) und es bestehen keine Denkmalschutz- oder Altlastenauflagen. Es liegt jedoch ein Vollvermietungsstatus vor. Für das Ladenlokal besteht eine Festmiete von monatlich 640,00 € nettokalt bis zum 31.12.2028 mit einer Mieteroption zur Verlängerung um weitere 10 Jahre. Die Wohnung ist seit 2003 für monatlich 600,00 € nettokalt vermietet. Für Bauschäden wurde im Ertragswertverfahren ein pauschaler Wertabschlag von 5.000,00 € berücksichtigt. Das Objekt stellt eine solide Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger dar, da der festgesetzte Verkehrswert von 240.000,00 € zu über 80 % durch den reinen Bodenwert (194.000,00 € bei einem Bodenrichtwert von 520,00 €/m²) abgesichert ist. Zu beachten ist der Charakter des Verfahrens als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Investoren sollten den anstehenden Sanierungsbedarf sorgfältig kalkulieren und die langfristige Mietbindung des Gewerbes in ihre Anlagestrategie einbinden.