ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Nümbrecht, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in der Nümbrechter Straße 5 in Nümbrecht ist ein Wohnungs- und Teileigentum Nr. 1, das einen 318,46/740stel Miteigentumsanteil an einem 894 m² großen Grundstück darstellt. Das 1995 fertiggestellte Gebäude ist vertikal in zwei Hälften geteilt, wobei das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum ist. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 590.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis eines Mittelwerts aus Ertrags- und Vergleichswertverfahren, wobei ein fiktiver Umbau der Büroflächen zu Wohnungen unterstellt wurde. Das Bewertungsobjekt umfasst eine Wohnung im Sockelgeschoss und Büroflächen in den drei darüberliegenden Geschossen mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt 343,5 m² sowie 46 m² Abstellflächen im Sockelgeschoss. Zusätzlich gehören 4 Außenstellplätze zum Sondereigentum. Das Objekt steht seit mindestens zwei Jahren leer und ist teilweise geräumt. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf Basis einer fiktiven Wohnnutzung und der Stellplätze auf rund 27.790 € geschätzt, was bei dem Verkehrswert einer Bruttorendite von ca. 4,71 % entspricht. Von außen präsentiert sich das Gebäude gepflegt und gut instandgehalten. Der Innenzustand konnte jedoch nicht besichtigt werden. Es ist ein noch nicht behobener Wasserschaden im Kellergeschoss des Treppenhauses bekannt, dessen Reparaturkosten auf 4.000 € geschätzt werden. Ein weiterer Wasserschaden im Sockelgeschoss mit geschätzten Kosten von 10.000 € ist möglich. Für das Objekt wurde keine Instandhaltungsrücklage gebildet, was einen jährlichen Fehlbetrag von ca. 11.000 € impliziert. Angaben zum Energieausweis liegen nicht vor; die Beheizung erfolgt über eine gasbetriebene Zentralheizung. Der Gutachter hatte keinen Innenzugang zum Objekt, die Ortsbesichtigung beschränkte sich auf das Äußere. Aussagen zum Innenzustand und zur Ausstattung basieren auf plausiblen Annahmen und mündlichen Auskünften Dritter. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Das Gutachten weist darauf hin, dass die angenommenen Eigenschaften von den tatsächlichen abweichen können und keine umfassende Prüfung der Bausubstanz, Statik oder Altlasten erfolgte. Im Grundbuch sind zwei nicht wertmindernde Abwasserleitungsrechte und ein Geh- und Fahrrecht eingetragen. Zwei Vereinigungsbaulasten sind ebenfalls vorhanden, jedoch nicht wertrelevant. Die Teilungserklärung sieht eine weitgehend eigenständige Behandlung der beiden Haushälften vor, was zur Folge hat, dass kein Verwalter bestellt und keine Eigentümerversammlungen oder Wirtschaftspläne durchgeführt wurden. Der fehlende Aufteilungsplan und die nicht auffindbaren Verträge zur Teilungserklärung stellen eine rechtliche Unsicherheit dar, die vor einem Zuschlag geklärt werden sollte.