TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Reiskirchen, Hessen

Das Objekt Am Biengarten 1 liegt in Reiskirchen-Ettingshausen auf einem großzügigen, unregelmäßig geschnittenen Hanggrundstück von 1.452 m². Es handelt sich um ein im Ursprung im Jahr 1970 massiv errichtetes großes Wohnhaus, das 1980 zu einem Alten- und Pflegeheim umgenutzt wurde und seit 2022 offiziell als Flüchtlingsunterkunft dient. Die Lage wird als sehr ruhig im südlichen Ortsteil beschrieben, mit reinem Anliegerverkehr. Die Gemeinde Reiskirchen bietet eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahnen A5 und A480, während der Ortsteil Ettingshausen über eine Grundschule und ein beliebtes Freibad verfügt, jedoch kaum Einkaufsmöglichkeiten bietet. Da dem Sachverständigen der Zutritt zum Gebäude verwehrt blieb, beruht die Bewertung ausschließlich auf dem äußeren Anschein und den von der Gemeinde zur Verfügung gestellten Planunterlagen (Gutachten S. 3). Das Gebäude weist eine Wohnfläche von insgesamt ca. 407 m² auf, verteilt auf das Untergeschoss, Erdgeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss. Zusätzlich stehen ca. 85 m² Nutzfläche im Wohnhaus sowie zwei Garagen zur Verfügung (Gutachten S. 27, S. 28). Von außen ist das Dach als neu eingedeckt erkennbar, und die Fenster wurden im Laufe der Jahre durch Isolierglasfenster aus Kunststoff ersetzt. Dennoch wird die Immobilie insgesamt als heruntergekommen beschrieben (Gutachten S. 16), und es wird von einem erheblichen Renovierungs- und Instandhaltungsstau ausgegangen. Ein pauschaler Instandhaltungsabschlag von 20.000 € wurde im Sachwertverfahren berücksichtigt. Ein zentrales Risiko für Investoren stellt das vollständige Fehlen einer Innenbesichtigung dar, wodurch der Zustand der Sanitäranlagen, der Heizung und des gesamten Innenausbaus nicht verifiziert werden konnte. Ferner sind potenzielle Schadstoffbelastungen aufgrund des Baujahres 1970 nicht gänzlich auszuschließen. Ein weiteres wesentliches rechtliches Risiko ist die laufende Nutzung als Flüchtlingsunterkunft. Dies schränkt eine sofortige alternative Verwertung oder eine freie Neuvermietung erheblich ein. Da das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt wird, können zudem unvorhersehbare Dynamiken zwischen den bisherigen Miteigentümern den Erwerb verkomplizieren. Dieses Objekt eignet sich vor allem für erfahrene, risikotolerante Investoren oder Bauträger, die über ausreichende Liquiditätsreserven für eine umfassende Kernsanierung verfügen. Der festgesetzte Verkehrswert von 353.000 € liegt nahe am Bodenwert von 174.000 €, was eine solide substanzielle Absicherung bietet. Aufgrund der Nutzungsbeschränkungen und des unklaren Innenzustands sollten Bieter jedoch einen erheblichen Sicherheitsabschlag einkalkulieren und nur mit einem konservativen Maximalgebot in das Verfahren gehen.