ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Sontra, Hessen

Das Zwangsversteigerungsverfahren betrifft drei im Grundbuch von Sontra Blatt 4803 eingetragene Grundstücke in der Bahnhofstraße 5, 7 und ohne Nummer in 36205 Sontra. Der Gesamtverkehrswert der wirtschaftlichen Einheit wurde zum Wertermittlungsstichtag 18.03.2025 auf 93.900 Euro festgesetzt, basierend auf Einzelwerten von 39.000 Euro für das Geschäftshaus (Bahnhofstraße 7), 52.000 Euro für das Wohn-/Geschäftshaus (Bahnhofstraße 5) und 2.900 Euro für das Lagergebäude (Bahnhofstraße o. Nr.). Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, gestützt durch das Sachwertverfahren, wobei die Gebäude fiktiv als teilmodernisiert bewertet wurden, da sie sich in einem unbenutzbaren und nicht vermietbaren Zustand befinden. Alle drei Objekte stehen derzeit leer, und es wird kein Gewerbebetrieb geführt. Für das Geschäftshaus Bahnhofstraße 7 wird eine marktübliche Jahresnettomiete von 22.752 Euro für die 303 m² Nutzfläche im Erdgeschoss angenommen. Das Wohn-/Geschäftshaus Bahnhofstraße 5 könnte nach Sanierung eine marktübliche Jahresnettomiete von 30.006 Euro erzielen, verteilt auf 231 m² Nutzfläche im Erdgeschoss und 192 m² Wohnfläche in den Obergeschossen. Für das Lagergebäude Bahnhofstraße o. Nr. wird aufgrund des Zustands und fehlender wirtschaftlicher Folgenutzung kein Ertrag angenommen. Das Mietpotenzial ist somit erheblich, erfordert jedoch umfassende Vorabinvestitionen. Der Zustand der Gebäude ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Alle Objekte weisen umfassende Bauschäden auf, darunter undichte Dächer mit Wassereintritten, Feuchteschäden an Fassaden und Risse im Mauerwerk des Lagergebäudes. Die technischen Installationen (Heizung, Elektro, Wasser, Sanitär) werden als nicht funktionsfähig oder zeitgemäß angenommen. Energetische Modernisierungen wurden offensichtlich seit den 1990er Jahren nicht vorgenommen, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Geschäftshaus Bahnhofstraße 7 steht zudem unter Denkmalschutz, was erhöhte Instandhaltungskosten nach sich ziehen kann, und es besteht der Verdacht auf asbesthaltige Eternitplatten an der Fassade. Die Gutachterin konnte am 18.03.2025 lediglich eine Außenbesichtigung der Objekte durchführen. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, weshalb die Beschreibungen auf Außenansicht, Bauakten und plausiblen Annahmen basieren. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Baumängel sowie Schäden wurden nur zerstörungsfrei und offensichtlich erfasst. Es wurden keine Untersuchungen auf verdeckte Schäden, Schädlinge, Schadstoffe, Brandschutz, Standsicherheit oder Altlasten durchgeführt. Die Flächenberechnungen erfolgten überschlägig anhand von Planunterlagen ohne Aufmaß, was zu Ungenauigkeiten führen kann. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 20.12.2024 eingetragen, der sich laut Gutachten nicht wertbeeinflussend auswirkt. Baulasten sind laut Kreisverwaltung keine bekannt. Die erheblichen Wertminderungen, die im Gutachten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) angesetzt wurden (z.B. für unterstellte Modernisierungen, Leerstand und Denkmalschutz), sind Schätzungen und keine detaillierten Kostenkalkulationen. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung des tatsächlichen Innenzustands, der technischen Anlagen und der Sanierungskosten unerlässlich, um das Investitionsrisiko realistisch einschätzen zu können.