ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Troisdorf, Nordrhein-Westfalen

Das einseitig angebaute, voll unterkellerte Wohn- und Geschaeftshaus befindet sich in erstklassiger Geschaeftslage an der Koelner Strasse 90 im Zentrum von Troisdorf. Auf dem 123 qm grossen Grundstueck bietet die Immobilie eine Gesamt- Wohn- und Nutzflaeche von ca. 277 qm (laut Gutachten S. 1). Das Gebaeude wurde urspruenglich 1966 errichtet und 1982 durch einen Anbau erweitert. Die Flaeche verteilt sich auf eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ca. 91 qm) und drei Wohneinheiten in den Obergeschossen (jeweils ca. 62 qm). Der teilausgebaute Spitzboden beherbergt ein weiteres, derzeit vermietetes Apartment, welches jedoch baurechtlich nicht genehmigt ist und bei der Ertragswertermittlung nicht beruecksichtigt wurde. Der bauliche Zustand ist durch einen signifikanten Sanierungs- und Modernisierungsstau gekennzeichnet. Im Gutachten (S. 12) werden feuchte Waende im Keller sowie Feuchtigkeit im Deckenbereich des Erdgeschosses vermerkt. Zudem entspricht die Gaszentralheizung aus dem Jahr 1990 nicht mehr modernen energetischen Standards. Zur Behebung der wesentlichen Bauschaeden wurde im Verkehrswertgutachten ein pauschaler Abzug von 40.000 EUR wertmindernd beruecksichtigt. Ein Energieausweis lag dem Gutachter nicht vor. Rechtlich bestehen zusaetzliche Risiken: Neben dem ungenehmigten Dachgeschoss-Ausbau fehlt fuer die Dachterrasse auf dem Flachdach des Anbaus ein baurechtlicher Nutzungsnachweis. Die Fenster im Giebel zum Nachbargrundstueck (Koelner Strasse 92) sind zudem nur stillschweigend geduldet und muessen bei einem eventuellen Lueckenschluss des Nachbarn unverzueglich auf eigene Kosten geschlossen werden (Gutachten S. 11). Eine Innenbesichtigung des Spitzbodens war dem Gutachter nicht moeglich. Fuer renditeorientierte Investoren stellt das Objekt trotz der Risiken eine interessante Entwicklungsoption dar. Der Verkehrswert wurde primariamente auf Basis des Ertragswertverfahrens auf 495.000 EUR festgesetzt (Gutachten S. 26). Durch die Behebung der baurechtlichen Maengel und gezielte Sanierung laesst sich das Objekt zu einem stabilen Renditebringer im Troisdorfer Kernbereich entwickeln.