ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Werdau, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt in der Bahnhofstraße 46, 08412 Werdau, umfasst ein markantes, denkmalgeschütztes Bürogebäude aus dem Jahr 1881 sowie ein zweigeschossiges Hinterhaus und einen Lagerschuppen. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 1.210 m² und liegt im südwestlichen Teil der Kernstadt in einer gemischten Baufläche. Die gesamte Nutzfläche des Bewertungsobjekts beläuft sich auf ca. 1.473 m². Das Hauptgebäude verfügt über drei Vollgeschosse, ein Kellergeschoss und ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Es wurde um 1994 teilweise modernisiert, steht jedoch aktuell überwiegend leer und weist einen befriedigenden bis schlechten Zustand auf. Die bauliche Substanz offenbart erhebliche Risiken, die im Verkehrswertgutachten detailliert dokumentiert sind. Besonders kritisch ist die Kellerdecke des Hauptgebäudes, die aufgrund von starkem Blattrost an den Stahlträgern provisorisch abgestützt werden musste (Exposé S. 21, Bild 30). Das Hinterhaus befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand und weist unter anderem deutliche Setzungsrisse auf (Exposé S. 23, Bild 34). Zudem ist der Lagerschuppen auf dem Grundstück vermutlich ein Scheinbestandteil im Eigentum eines Mieters. Der Gutachter beziffert den wertmindernden Einfluss der Baumängel und des Instandhaltungsstaus auf rund 230.320 EUR. Aus finanzieller Sicht wurde der Verkehrswert auf 460.000 EUR festgesetzt, basierend auf einer Kombination aus Ertragswert (456.000 EUR) und Sachwert (495.000 EUR). Bei einer nachhaltigen Marktmiete von 5,50 EUR/m² für Büroflächen und 1,50 EUR/m² für Lagerflächen im Keller prognostiziert das Gutachten einen potenziellen Rohertrag von ca. 86.658 EUR pro Jahr. Dem stehen jedoch erhebliche Bewirtschaftungskosten von ca. 26.293 EUR p.a. gegenüber. Fazit: Dieses Objekt eignet sich ausschließlich für professionelle Entwickler und Sanierungsspezialisten. Die Kombination aus Denkmalschutz-Abschreibungen und dem beträchtlichen Flächenvolumen bietet bei erfolgreicher Revitalisierung und Neuvermietung eine hohe Renditeperspektive. Aufgrund der gravierenden statischen Mängel im Keller und des massiven Leerstands ist das Risiko jedoch überdurchschnittlich hoch, was sich in einem deutlichen Abschlag beim Gebot widerspiegeln muss.