ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Werlte, Niedersachsen

Das Einfamilienhaus mit Nebengebäuden (Garage und HWR) in Werlte, Südweg 2, wird am 22. Oktober 2026 um 11:00 Uhr im Amtsgericht Meppen zwangsversteigert. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert beträgt 403.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren. Der Gutachterausschuss begründet die Wahl des Sachwertverfahrens mit der besseren Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten. Der Bodenrichtwert für die Zone beträgt 76 €/m² zum Stichtag 01.01.2022. Das Grundstück hat eine Fläche von 800 m² und ist mit einem Einfamilienhaus sowie Nebengebäuden (Garage und HWR) bebaut. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 193 m², die Nutzfläche der Garage 31 m² und des HWR 20 m². Das Objekt ist derzeit nicht vermietet und es liegen keine wohnungs- oder mietrechtlichen Bindungen vor. Eine Ist-Miete ist somit nicht vorhanden. Marktübliche Mieten wurden im Gutachten nicht explizit ausgewiesen, was eine eigene Marktanalyse für potenzielle Erträge erforderlich macht. Das Hauptgebäude, Baujahr 2004, wird als befriedigend mit erkennbaren Eigenleistungen eingestuft. Es weist diverse Mängel auf, darunter Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss, Risse und Beschädigungen an Bodenfliesen, Mängel an Silikonfugen und Randleisten, ein beschädigtes Türblatt, Spachtelmängel an DG-Decken und eine defekte Fensterscheibe im Dachgeschoss. Die Nebengebäude sind altersgemäß in gutem Zustand, zeigen jedoch Feuchtigkeitsmängel am Torbogen. Es wurden keine Modernisierungen durchgeführt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und Aussagen zur Energieeffizienz können nicht getroffen werden. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung mit Heizkörpern und teilweiser Fußbodenrückerwärmung. Der Gutachter hatte vollen Zugang zum Objekt für die Ortsbesichtigung am 30.03.2022 und 28.04.2022. Die Feststellungen basieren auf Sichtprüfung; Funktionsfähigkeit technischer Anlagen, verdeckte Baumängel, Boden- und Baugrunduntersuchungen sowie Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz wurden nicht überprüft. Die Beschreibungen nicht sichtbarer Bauteile beruhen auf Annahmen. Diese Einschränkungen sind bei der Bewertung des Zustands und der Ableitung von Investitionsbedarfen zu berücksichtigen. Im Grundbuch von Werlte Blatt 5406 ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; weitere wertbeeinflussende Eintragungen in Abteilung II sind nicht vorhanden. Baulasten liegen laut Auskunft des Landkreises Emsland nicht vor. Eventuelle Eintragungen in Abteilung III des Grundbuches blieben unberücksichtigt. Vor einem Gebot sind insbesondere die genaue Ursache und das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden zu klären, die Kosten für die Beseitigung der Mängel zu kalkulieren und ein Energieausweis zu beschaffen, um die energetische Situation und mögliche Sanierungspflichten zu bewerten.