ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Westerstede, Niedersachsen

Das Wohn- und Geschäftshaus in der Peterstraße 8, Westerstede, wird am 09. September 2026 zwangsversteigert. Der vom Amtsgericht Westerstede festgesetzte Verkehrswert beträgt 320.000,00 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch eine Bodenwertermittlung auf Basis von Bodenrichtwerten. Ein anfänglicher Ertragswert von 353.720,00 EUR wurde aufgrund von Unsicherheiten durch die fehlende Innenbesichtigung um ca. 10% auf den finalen Verkehrswert von 320.000,00 EUR angepasst. Das Objekt besteht aus einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (49,9 m² Ladenfläche) und fünf weiteren Wohneinheiten (insgesamt 173,95 m² Wohnfläche). Zusätzlich ist eine Garage vorhanden. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 571 m². Mietverträge wurden dem Gutachter nicht vorgelegt, jedoch wird von einer Vermietung ausgegangen. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf Basis von Vergleichsmieten für die Ladenfläche mit 4.800,00 EUR und für die Wohneinheiten mit 17.766,00 EUR kalkuliert. Für die Garage werden weitere 600,00 EUR jährlich angesetzt, was einem jährlichen Rohertrag von 23.166,00 EUR entspricht. Das Baujahr des Objekts ist unbekannt, jedoch gab es Erweiterungen in den Jahren 1960, 1965 und 1985. Äußerlich präsentiert sich das Gebäude in einem optisch guten Zustand, jedoch wurden Flecken an den Wänden und eine außen verlegte elektrische Leitung festgestellt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wird angenommen, dass das Objekt nicht den aktuellen energetischen Anforderungen entspricht, was zu Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz führen kann. Die Heizungsanlage und Dämmung sind unbekannt. Für Baumängel und Bauschäden wurde ein pauschaler Wertabschlag von 10.000,00 EUR vorgenommen. Die Besichtigung des Objekts durch den Sachverständigen erfolgte ausschließlich von außen am 26. Dezember 2025. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, wodurch der Zustand der Innenräume, des Dachbodens und des Kellers unbekannt ist. Technische Einrichtungen wie Heizung und Elektro wurden nicht auf Funktionsfähigkeit geprüft. Das Gutachten basiert auf Bauakten, mündlichen Auskünften und Annahmen. Verdeckte Mängel, Altlasten oder Schädlingsbefall konnten nicht untersucht werden. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 09.05.2025 eingetragen. Laut telefonischer Auskunft des Landkreises Ammerland besteht keine Baulast. Das Gebiet befindet sich in einer Überplanung, wobei der zukünftige Bebauungsplan eine 2-3 geschossige Bauweise vorsieht. Die genaue Umsetzbarkeit einer weiteren Bebauung ist durch eine Bauvoranfrage zu klären. Vor einem Gebot sollten die tatsächlichen Mietverhältnisse, der Innenzustand und der energetische Sanierungsbedarf detailliert geprüft werden, um die Investitionskosten realistisch einschätzen zu können.