TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Wipperfürth, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Die Liegenschaft befindet sich in der Gaulstraße 8 am südlichen Rand des Zentrums der Hansestadt Wipperfürth, nur etwa 150 Meter vom Marktplatz entfernt. Die direkte Umgebung ist geprägt von Wohn- und Geschäftshäusern in offener Bauweise. Durch die unmittelbare Lage an einer belebten Kreuzung in Richtung Engelskirchen und Bergisch Gladbach ist das Grundstück einer spürbaren Lärm- und Abgasbelastung ausgesetzt. Im Gegenzug ist die hervorragende Verkehrsanbindung und die fußläufige Erreichbarkeit aller Geschäfte des täglichen Bedarfs, von Schulen, Kindergärten und Ärzten positiv hervorzuheben. Zustand & Ausstattung: Das im Ursprung 1934 errichtete Wohngebäude mit Arztpraxis wurde über die Jahrzehnte mehrfach erweitert und im Jahr 2021 umfassend kernsaniert. Es präsentiert sich in einem sehr gepflegten und modernen Zustand mit hochwertigen Ausstattungsmerkmalen wie Parkettböden, einer modernen Einbauküche, einer Alarmanlage, einer Infrarotkabine und einem neuwertigen Badezimmer. Das Hauptgebäude ist unterkellert; das Dachgeschoss ist teils ausgebaut, jedoch ungedämmt, was zu einem schlechten Energieausweis führt. Zum Zubehör gehört zudem ein unverbauter Kaminbausatz von 2022. Eine massive Garage mit elektrischem Sektionaltor und zwei Außenstellplätze runden das Angebot ab. Rechte, Lasten & bauordnungsrechtliche Risiken: Die Immobilie ist aktuell unvermietet und unbewohnt. Es bestehen erhebliche baurechtliche Risiken: Die Räumlichkeiten der ehemaligen Arztpraxis sind baurechtlich weiterhin als Gewerbefläche deklariert; ein Umnutzungsantrag zu Wohnraum wurde nie gestellt. Zudem fehlt eine schall- und brandschutztechnische Trennung zwischen dem Wohn- und Praxisbereich. Besonders kritisch ist das 1959 genehmigte 'Kaminzimmer' an der Grundstücksgrenze. Bei einer Umnutzung droht aufgrund der Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung (maximal 9 Meter) die Ablehnung der Genehmigung oder im schlimmsten Fall eine Teilabrissverfügung. Investitionsfazit: Die Immobilie bietet aufgrund der zentrumsnahen Lage und der exzellenten, kernsanierten Bausubstanz hohe Chancen für Eigennutzer und Kapitalanleger. Risikobewusste Bieter sollten die baurechtlichen Mängel und das potenzielle Teilabrissrisiko des Kaminzimmers jedoch als Verhandlungsgrundlage nutzen und entsprechende Puffer einplanen. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren stellt das Objekt zu einem marktüblichen Zuschlagspreis unterhalb des Verkehrswertes ein hochattraktives Investment dar.