TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Ensemble in Wuppertal-Elberfeld (Wiesenstraße 48, 48a) besteht aus einem im Jahr 1901 errichteten, viergeschossigen Wohn- und Geschäftshaus (Vorderhaus) und einem zweigeschossigen, gewerblich genutzten Hintergebäude. Die Gesamtwohnfläche der neun Einheiten im Vorderhaus beläuft sich auf ca. 564 m², ergänzt durch ein Ladenlokal im Erdgeschoss mit ca. 43 m² Nutzfläche. Das Hintergebäude bietet im Erdgeschoss ca. 187 m² Nutzfläche, die derzeit als Kfz-Werkstatt genutzt wird. Die Immobilie befindet sich in einer mittleren Wohnlage im beliebten Bezirk Nordstadt, unweit des Stadtzentrums. Der bauliche Zustand des denkmalgeschützten Vorderhauses ist renovierungsbedürftig und weist einen teilweisen Modernisierungsstau auf. Zu den bekannten Mängeln gehören Feuchtigkeitsschäden im Keller, eine schadhafte Rückfassade (Eternitplatten mit Asbestverdacht) sowie Modernisierungsbedarf im Treppenhaus und an den Elektrosystemen. Das Hinterhaus befindet sich in einem schlechten, sanierungsbedürftigen Zustand. Dessen Dach ist undicht, Fenster fehlen teilweise und das Obergeschoss ist derzeit unnutzbar. Zudem besteht für die Kfz-Werkstatt im Erdgeschoss keine baurechtliche Genehmigung; eine Umnutzung wurde bereits in der Vergangenheit negativ beschieden. Aus investitionsperspektive birgt das Objekt signifikante rechtliche und bauliche Risiken. Die Denkmalschutzauflagen erschweren kosteneffiziente Sanierungen, bieten jedoch auch steuerliche Vorteile. Die ungenehmigte Nutzung des Hinterhauses entzieht der aktuellen Gewerbemiete die Nachhaltigkeit, was bei der Kaufpreisermittlung zwingend berücksichtigt werden muss. Der Sachverständige hat dafür einen Abzug für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von insgesamt 95.000 EUR vorgenommen (Sanierung Rückfassade/Giebel: 40.000 EUR, Dach Hinterhaus: 50.000 EUR, Trockenlegung Keller: 5.000 EUR). Fazit: Dieses Objekt ist kein klassisches Core-Investment, sondern ein opportunistischer Sanierungsfall. Nur Investoren mit starkem bau- und planungsrechtlichen Know-how sollten hier bieten. Ein Einstieg ist nur mit einem deutlichen Abschlag zum festgesetzten Verkehrswert von 530.000 EUR wirtschaftlich darstellbar, um die kalkulierten Sanierungs- und Legalisierungskosten von mindestens 95.000 EUR aufzufangen.