Möbel, Küche, PV-Anlage: Was gehört mit dem Zuschlag dem Ersteher?

Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks; mit dem Grundstück erwirbt er zugleich die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat (§ 90 Abs. 1 und 2 ZVG). Die Versteigerung erstreckt sich auf alle Gegenstände, deren Beschlagnahme noch wirksam ist (§ 55 Abs. 1 ZVG). Der Beschluss, der die Zwangsversteigerung anordnet, gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks; sie umfasst auch die Gegenstände, auf die sich die Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 1 und 2 ZVG). Das sind nach § 1120 BGB unter anderem das Zubehör des Grundstücks, mit Ausnahme der Zubehörstücke, die nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers gelangt sind.

Daraus ergibt sich die Prüfreihenfolge für jeden Gegenstand: Ist er wesentlicher Bestandteil des Grundstücks oder des Gebäudes? Wenn nicht: Ist er Zubehör? Oder ist er ein Scheinbestandteil oder gar keine Sache des Grundstücks, sondern Hausrat? Die Regeln stehen in §§ 93 bis 97 BGB.

Für Betriebe und Landgüter nennt das Gesetz Beispiele für Sachen, die dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind: bei einem Gebäude, das für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet ist, die zu dem Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften, bei einem Landgut das zum Wirtschaftsbetrieb bestimmte Gerät und Vieh (§ 98 BGB).

Wer verbunden hat, ist wichtig. Wer als Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich Berechtigter eine Sache mit dem Grundstück verbindet, bei dem spricht eine tatsächliche Vermutung für einen nur vorübergehenden Zweck. Ein vorübergehender Zweck ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn die Sache ihre ganze Lebensdauer dort bleiben soll (BGH, Urteil vom 22.10.2021, V ZR 69/20, Rn. 8). Verbindet dagegen der Eigentümer selbst, gilt diese Vermutung nicht; es braucht objektive Anhaltspunkte für einen vorübergehenden Zweck (BGH, Beschluss vom 21.11.2019, V ZB 75/19, Rn. 7).

Die Grafik ordnet acht typische Gegenstände ein. Jeder Gegenstand trägt genau eine Kategorie. Wo die Rechtsprechung die Frage nicht allgemein beantwortet oder je nach Fall unterschiedlich ausfällt, steht „Im Einzelfall prüfen“. Die Begründungen folgen in den nächsten Abschnitten.

Einen allgemeinen Satz „Die Einbauküche ist wesentlicher Bestandteil“ finden Sie in der von uns ausgewerteten Rechtsprechung nicht. Ob sie Zubehör ist, hängt von der Verkehrsanschauung und davon ab, wer sie eingebaut hat. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem die Ersteher von früheren Mietern den Wiedereinbau der ausgebauten Küche verlangten (BGH, Versäumnisurteil vom 20.11.2008, IX ZR 180/07):

Auf Zubehörstücke, die sich im Besitz des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers befinden, erstreckt sich die Versteigerung auch dann, wenn sie einem Dritten gehören, es sei denn, dass dieser sein Recht nach Maßgabe des § 37 Nr. 5 geltend gemacht hat (§ 55 Abs. 2 ZVG). Nach § 37 Nr. 5 ZVG muss die Terminsbestimmung die Aufforderung enthalten, dass ein Berechtigter, dessen Recht der Versteigerung entgegensteht, vor der Erteilung des Zuschlags die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens herbeiführen soll; sonst tritt für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes. Was in der Terminsbestimmung sonst steht, erklärt der Artikel Die Bekanntmachung einer Zwangsversteigerung lesen.

Der Dritte muss also vor dem Zuschlag handeln: mit einer Klage nach § 771 ZPO und dem Antrag auf einstweilige Einstellung (§ 769 ZPO), oder der Gläubiger gibt den Gegenstand frei. Eine bloße Anmeldung beim Gericht genügt dafür nicht, denn § 37 Nr. 5 ZVG verlangt, die Aufhebung oder einstweilige Einstellung herbeizuführen. Unterlässt der Dritte das, ist fremdes Zubehör im Besitz des Schuldners mitversteigert. Voraussetzung dafür, dass der Ersteher mit dem Zuschlag Eigentum an Zubehör erwirbt, ist nach dem BGH unter anderem, dass der Dritte sein Eigentum nicht nach § 55 Abs. 2 und § 37 Nr. 5 ZVG geltend gemacht hat (BGH, Versäumnisurteil vom 20.11.2008, IX ZR 180/07, Rn. 12).

Was der Dritte danach noch verlangen kann: Nach dem Wortlaut von § 37 Nr. 5 ZVG tritt der Erlös an die Stelle des Gegenstands; wie der Dritte daran kommt, ist in den ausgewerteten Entscheidungen nicht entschieden.

Wichtige Grenze: § 55 Abs. 2 ZVG gilt nur für Zubehör. Was kein Zubehör ist, gehört nicht zu den Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt; für den Dritten ist dann § 55 Abs. 2 ZVG nicht der Maßstab. Das gilt voraussichtlich für die vom Mieter eingebaute Küche, die in aller Regel kein Zubehör ist (BGH, Versäumnisurteil vom 20.11.2008, IX ZR 180/07, Rn. 13 und 22). Ein Scheinbestandteil gehört nicht als Bestandteil dazu; ob er Zubehör ist, ist gesondert zu prüfen, und dann gilt für fremdes Zubehör § 55 Abs. 2 ZVG.

Hausrat und Mobiliar des Schuldners erwirbt der Ersteher nicht: Der Zuschlag erfasst sie nicht, sie bleiben Eigentum des Schuldners (§§ 90, 55, 20 Abs. 2 ZVG, § 1120 BGB; BGH, Urteil vom 23.06.2017, V ZR 175/16, Rn. 5). Zubehör geht mit über, soweit es beschlagnahmt ist, Hausrat nicht. „Was zurückbleibt, gehört dem Ersteher“ ist deshalb falsch.

Beispiel: In einem Haus in Musterstadt stehen nach dem Auszug des Schuldners noch ein Sofa, ein Schlafzimmerschrank und eine Einbauküche, die der Schuldner als Eigentümer eingebaut hatte. Sofa und Schrank bleiben sein Eigentum. Die Küche kann Zubehör sein und dann mit dem Zuschlag dem Ersteher gehören; ob sie es ist, hängt von den Maßstäben in Abschnitt 4 ab.

Alle genannten Entscheidungen stehen als amtlicher Text auf bundesgerichtshof.de. Die Randnummern im Artikel beziehen sich auf diese Fassungen.